Rozdílné pohledy na krátkodobý pronájem bytů (Airbnb). Můžeme se Rakouskem inspirovat?
Krátkodobý pronájem bytů prostřednictvím online platforem (Airbnb, Wimdu, 9flats atd.) se stal fenoménem 21. století a vyvolal mnoho právních a regulačních otázek po celém světě. Turisty přeplněná centra (historických) měst způsobují ztrátu autentičnosti a svébytnosti těchto míst. Turisti na druhou stranu mají tímto způsobem možnost poznat charakter místa a jeho obyvatel na vlastní kůži.
Náš článek se zabývá srovnáním dvou právních úprav, české a rakouské, neboť zde nacházíme stěžejní rozdíly, které mají zásadní vliv na výkon vlastnického práva.
Český pohled: SVJ spravuje, nezasahuje do vlastnického
práva
Nejvyšší soud České republiky (NS) vydal v březnu 2023 rozhodnutí
(o rozsudku Vrchního soudu v této věci jsme Vás již informovali zde), které potvrdilo, že SVJ mají v oblasti regulace krátkodobého pronajímání bytů omezenou pravomoc. Svou zákonnou působnost mají podle NS omezenou na správu, provoz, údržbu a opravy domu a jeho společných částí a pozemku. A co víc, SVJ nemají možnost prostřednictvím svých stanov omezovat vlastnické právo jednotlivých majitelů na užívání jejich bytu, včetně pronájmu turistům.
Z tohoto rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR zde citujeme klíčovou pasáž:
„Lze tak uzavřít, že zákonná působnost společenství vlastníků ve smyslu § 1189 o. z. je omezena na oblast správy, provozu, údržby, oprav domu, jeho společných částí a pozemku, nemůže proto zasahovat do vlastnických práv k bytům (jednotkám) jednotlivých vlastníků. Společenství vlastníků se tak při úpravě svých stanov (jejich změně) může (je oprávněno) pohybovat pouze v rámci kompetencí vyplývající z jeho působnosti. Rozhodne-li shromáždění společenství vlastníků prostřednictvím stanov o omezení vlastnického práva vlastníků jednotek ohledně užívání bytu, jde o rozhodnutí, které bylo přijato v záležitosti, o které tento orgán nemá působnost rozhodnout, a hledí se na něj, jako by nebylo přijato (§ 245 o. z.).“
Rakouský pohled: Způsob využití bytu pevněn dán
Jelikož jsem absolventem Rakouského gymnázia v Praze, pravidelně Rakousko navštěvuji a vstupuji zde do diskuse s přáteli a známými, kteří zde žijí. Při jedné z těchto diskusí jsme narazili na to, že rakouská právní úprava (WEG – Wohnungseigentumsgesetz) a judikatura rakouského Nejvyššího soudu (OGH – Oberster Gerichtshof) je v otázce regulace krátkodobého ubytování zcela odlišná od té české.
Pokud majitelé bytových prostor v Rakousku plánují jejich opakovaný nájem turistům, musejí předem prověřit obsah “Wohnungseigentumsvertrag” (smlouvy o vlastnictví bytu, kterou lze chápat jako dodatek ke kupní smlouvě, česká legislativa takovou smlouvu nezná). Tato smlouva, kterou uzavírají vlastníci mezi sebou navzájem, zavazuje vlastníka k výlučnému využití bytu dle uvedené specifikace využití (Widmung) a její uzavření je jednou z náležitostí pro nabytí bytového vlastnictví. Takové specifikace využití mohou být: byt, kancelář, prázdninový apartmán atd.
V případě, že je bytový prostor ve smlouvě určen výhradně k bydlení, je podle rozsudku OGH zakázáno byt opakovaně pronajímat turistům ke krátkodobému pobytu (dle OGH doba 2 až 30 dnů), pokud u bytu nebyl předem změněn způsob využití. Tato změna vyžaduje jednomyslný souhlas ostatních vlastníků bytů v daném domě. V případě odmítnutí udělení souhlasu některým ze spoluvlastníků může tento souhlas na jeho místě udělit soud. Udělení souhlasu se v tomto případě odvíjí od posouzení, zdali s sebou změna způsobu využití bytu nenese poškození domu nebo zásah do vlastnických práv ostatních spoluvlastníků.
V této smlouvě může ale také být plošně zakotveno, že krátkodobé pronajímání bytů jakéhokoliv druhu je či není v daném bytovém domě povoleno. Stejně tak můžou vlastníci stanovit povolení využívat byty pro vykonávání činností za účelem zisku, které se obvykle v bytech vykonávají (lékařská ordinace, advokátní kancelář, psychologická poradna apod.).
Inspirace pro českého zákonodárce?
Tyto dvě právní úpravy odhalují zásadní rozdíly v regulaci krátkodobého pronájmu bytů. Je důležité poznamenat, že vlastnická práva byla v České republice historicky omezena, což může být jedním z faktorů, které ovlivňují postoj českých soudů včetně toho Nejvyššího.
Inspirací pro nás může být rakouský přístup, který poskytuje jasný návod pro řešení regulace krátkodobého pronájmu bytů ve prospěch vlastníků. Zvážení takových přístupů může vést k lepšímu pochopení a efektivní regulaci této problematiky v budoucnosti.
Odkazy:
https://www.ogh.gv.at/entscheidungen/entscheidungen-ogh/touristische-nutzung-einer-eigentumswohnung/)
https://www.rechtsanwalt-hoeltl.at/umwidmung-von-wohnungseigentumsobjekten-wohnungen-bueros-etc/
Zajímají-li Vás průběžné novinky i z jiných právních oblastí, přihlaste se k našemu newsletteru v pravé dolní části stránky.
JUDr. Jiří Janoušek | advokát
jiri.janousek@janousekadvokat.cz
