Darování nemovitosti je právní jednání, které může významně zasáhnout do poměrů dárce. Naši klienti přichází s různými důvody pro darování, typicky pak předávají nemovitost mladší generaci ještě za svého života.
Za naši povinnost považujeme našim klientům poskytnout kompletní poradenství týkající se této transakce, kdy do této naší povinnosti spadá upozornit naše klienty na možné instituty, které mohou být zakotveny jako zvláštní ujednání do darovací smlouvy.
Typicky se jedná o instituty, které umožňují dárci i po převodu vlastnického práva k nemovitosti si zajistit určitou kontrolu nad chováním obdarovaného a ochranu před jeho jednáním. Jak jsme již zmínili v předchozím článku, částečná kontrola nad chováním obdarovaného může být i nad obdarovaným vznášející se riziko odvolání daru pro nevděk. Vzhledem k tomu, že odvolání pro nevděk bohužel není až takovou pojistkou, jak by se mohlo na první pohled zdát, doporučujeme klientům v darovací smlouvě zvážit s ohledem na konkrétní okolnosti současné zřízení následujících práv.
Pojďme si níže představit nejběžnější vedlejší ujednání v darovací smlouvě.
Služebnost
V případě, že i po převodu vlastnického práva k nemovitosti v ní plánujete žít (či v její části) či ji jiným způsobem užívat, pak důrazně doporučujeme darovací smlouvou současně zřídit věcné břemeno – služebnost. Tato služebnost Vám založí právo nemovitost užívat i po převodu vlastnického práva na obdarovaného.
Služebnost je hlavní obranou před vystěhováním dárce z nemovitosti proti jeho vůli, kterou chce nadále užívat, nicméně však již není jejím vlastníkem. Současně služebnost nemusí být ujednána pouze pro dárce nemovitosti, ale také pro osoby v nemovitosti žijící s dárcem.
Ve smlouvě lze nastavit různý rozsah užívání nemovitosti, délku užívání (kdy nejvíce typickou je služebnost dožití). Dále smlouva umožňuje rozvrhnout libovolně mezi dárce jako oprávněného ze služebnosti a obdarovaného jako povinného ze služebnosti různým způsobem náklady spojené s údržbou, opravami, rekonstrukcemi a další druhy předpokládaných výdajů.
Toto právo nelze jednostranně zrušit obdarovaným (v terminologii služebnosti povinným). Služebnost je možné jednostranně zrušit výlučně zásahem orgánu veřejné moci.
Zákaz zcizení a zatížení
Zákaz zcizení a zatížení se často spojuje s existující hypotékou a zapsaným zástavním právem k nemovitosti.
Zákonná úprava však umožňuje, aby si zákaz zcizení a zatížení mezi s sebou sjednaly i soukromé osoby.
Podstatou zákazu zcizení a zatížení je vznik Vašeho oprávnění povolit nebo zamítnout jakýkoliv převod nemovitosti na jakoukoliv třetí osobu (zákaz zcizení) a jakékoliv zatížení nemovitosti představující např. zástavní právo, nájem, věcné břemeno a podobně, respektive, že takové právní jednání je vždy podmíněno Vaším souhlasem.
Smlouva samozřejmě může obsahovat výjimky, kdy Váš souhlas potřeba není.
Účinky práv – nezapomeňte nechat práva zapsat do katastru nemovitostí!
Všechna tato uvedená práva (či i v tomto článku neuvedená) vždy důrazně doporučujeme nechat zapsat k dané nemovitosti do katastru nemovitostí. Po takovém zápisu má takové právo věcněprávní účinky, tedy působí vůči každému nabyvateli nemovitosti, jelikož právo se vztahuje ke konkrétní nemovitosti a nabyvatel je s právním stavem nemovitosti zapsaným v katastru nemovitostí seznámen.
V případě, že by tato práva nebyla vložena do katastru nemovitostí, mají účinky výlučně mezi smluvními stranami (tedy již nepůsobí vůči dalšímu nabyvateli, a to ani, kdyby to bylo ve smlouvě výslovně uvedeno).
Mnoho klientů má obavu, že se vložení těchto práv do katastru nemovitostí prodraží. Toto však není pravda. Zřízení těchto práv není ve vztahu ke katastru nemovitostí finančně náročnější, vzhledem k tomu, že jsou tato práva začleněna přímo do darovací smlouvy, tedy do jedné vkladové listiny, navrhovatel platí pouze jeden nijak nenavýšený administrativní poplatek.
Závěr
Darovací smlouva na nemovitost je komplexním právním jednáním, které by mělo být pečlivě promyšlené. Pokud chcete zajistit svou ochranu a předejít budoucím rizikům, je důležité zvážit všechny možnosti. Naše advokátní kancelář je připravena Vám poskytnout komplexní právní poradenství na míru a zajistit, aby Vaše darovací smlouva splňovala všechny Vaše potřeby. Kontaktujte nás a my Vám pomůžeme dosáhnout právní jistoty a klidu v takto důležitých záležitostech.
Zajímají-li Vás průběžné novinky i z jiných právních oblastí, přihlaste se k našemu newsletteru v pravé dolní části stránky.
Mgr. Tereza Šmídová | advokátní koncipientka
tereza.smidova@janousekadvokat.cz
