Unterschiedliche Perspektiven auf Kurzzeitvermietung (Airbnb): Können wir in Tschechien von Österreich lernen?
Die Kurzzeitvermietung von Wohnungen über Online-Plattformen (Airbnb, Wimdu, 9flats usw.) ist zu einem Phänomen des 21. Jahrhunderts geworden und hat weltweit viele rechtliche und regulatorische Fragen aufgeworfen. Von Touristen überfüllte (historische) Stadtzentren führen zu einem Verlust an Authentizität und Unverwechselbarkeit dieser Orte. Andererseits haben Touristen die Möglichkeit, den Charakter eines Ortes und seiner Bewohner aus erster Hand zu erleben.
In unserem Artikel vergleichen wir die beiden Rechtsvorschriften, das tschechische und das österreichische, und stellen fest, dass es wesentliche Unterschiede gibt, die sich stark auf die Ausübung der Eigentumsrechte auswirken.
Tschechischer Standpunkt: Die Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) verwaltet, greift aber nicht in das Eigentumsrecht ein
Im März 2023 erließ der Oberste Gerichtshof der Tschechischen Republik (Nejvyšší soud České republiky) ein Urteil, in dem er bestätigte, dass die WEG nur begrenzte Befugnisse im Bereich der Regulierung der Kurzzeitvermietung von Wohnungen hat. Nach Ansicht des Obersten Gerichtshofs der Tschechischen Republik beschränken sich ihre gesetzlichen Befugnisse auf die Verwaltung, den Betrieb, die Instandhaltung und die Instandsetzung des Gebäudes und seiner gemeinsamen Teile und Anlagen. Darüber hinaus kann die WEG durch ihre Satzungen nicht die Eigentumsrechte einzelner Eigentümer zur Nutzung ihrer Wohnung, einschließlich der Vermietung an Touristen, einschränken.
Wir zitieren hier eine Schlüsselstelle aus diesem Urteil des Obersten Gerichtshofs der Tschechischen Republik:
“Daraus ist zu schließen, dass die statutarische Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft im Sinne des Art. 1189 des Bürgerlichen Gesetzbuches auf die Verwaltung, den Betrieb, die Instandhaltung und die Instandsetzung des Gebäudes, seiner gemeinschaftlichen Teile und des Grundstücks beschränkt ist und daher nicht in die Eigentumsrechte an den Wohnungen der einzelnen Eigentümer eingreifen kann.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann nur im Rahmen ihrer Befugnisse handeln, wenn sie ihre Satzung ändert. Wenn die Versammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft durch die Satzung beschließt, die Eigentumsrechte der Wohnungseigentümer in Bezug auf die Nutzung der Wohnung einzuschränken, so ist dies ein Beschluss, der in einer Angelegenheit gefasst wurde, für die dieses Organ nicht zuständig ist, und der als nicht gefasst gilt (§ 245 des Bürgerlichen Gesetzbuches)”.
Österreichischer Standpunkt: Die Nutzung der Wohnung ist festgelegt
Als Absolvent des Österreichischen Gymnasiums in Prag besuche ich Österreich regelmäßig und führe Gespräche mit Freunden und Bekannten, die dort leben. Bei einem dieser Gespräche kamen wir darauf zu sprechen, dass sich die österreichische Gesetzgebung (Wohnungseigentumsgesetz) und die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes (OGH) in Bezug auf die Regelung von Kurzzeitvermietungen deutlich von der tschechischen unterscheidet.
Wenn Eigentümer von Wohnungen in Österreich beabsichtigen, diese wiederholt an Touristen zu vermieten, müssen sie den Inhalt des “Wohnungseigentumsvertrages” (der als Zusatz zum Kaufvertrag verstanden werden kann; die tschechische Gesetzgebung sieht einen solchen Vertrag nicht vor) prüfen. Dieser Vertrag, der zwischen den Eigentümern abgeschlossen wird, verpflichtet den Eigentümer, die Wohnung ausschließlich gemäß der festgelegten Nutzungsbestimmung (Widmung) zu nutzen, und sein Abschluss ist eine der Voraussetzungen für den Erwerb des Wohnungseigentums. Solche Widmungen können sein: Wohnung, Büro, Ferienwohnung usw.
Ist die Wohnung im Wohnungseigentumsvertrag ausschließlich zu Wohnzwecken bestimmt, so ist nach der OGH-Rechtsprechung eine Weitervermietung an Touristen für Kurzaufenthalte (laut OGH ein Zeitraum von 2 bis 30 Tagen) verboten, es sei denn, die Widmung der Wohnung wurde im Voraus geändert. Diese Umwidmung bedarf der einstimmigen Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer des Hauses. Verweigert einer der Miteigentümer die Zustimmung, so kann das Gericht an seiner Stelle die Zustimmung erteilen. Die Erteilung der Zustimmung ist in diesem Fall von einer Prüfung abhängig, ob die Umwidmung eine Schädigung des Hauses oder einen Eingriff in die Eigentumsrechte der anderen Miteigentümer zur Folge hat.
Im Wohnungseigentumsvertrag kann jedoch auch festgelegt werden, dass die kurzfristige Vermietung von Wohnungen jeglicher Art in dem Wohngebäude erlaubt oder verboten ist. Ebenso können die Eigentümer die Erlaubnis erteilen, die Wohnungen zur Ausübung von geschäftlichen Tätigkeiten zu verwenden, die üblicherweise in Wohnungen ausgeübt werden (Arztpraxis, Anwaltskanzlei, Beratungszentrum usw.).
Inspiration für den tschechischen Gesetzgeber?
Diese beiden Rechtsvorschriften lassen grundlegende Unterschiede bei der Regelung der Kurzzeitvermietung von Wohnungen erkennen. Es ist wichtig, darauf hinzuweisen, dass die Eigentumsrechte in der Tschechischen Republik in der zweiten Hälfte des 20. Jahrhunderts eingeschränkt waren, was einer der Faktoren sein könnte, die die Haltung der tschechischen Gerichte, einschließlich des Obersten Gerichtshofs der Tschechischen Republik (Nejvyšší soud České republiky), beeinflusst haben.
Wir können uns vom österreichischen Ansatz inspirieren lassen, der klare Richtlinien für den Umgang mit der Regulierung von Kurzzeitvermietungen zugunsten der Eigentümer bietet. Die Berücksichtigung solcher Ansätze könnte in Zukunft zu einem besseren Verständnis und einer effektiveren Regulierung dieses Themas in unserem Land führen.
Quellen:
https://www.ogh.gv.at/entscheidungen/entscheidungen-ogh/touristische-nutzung-einer-eigentumswohnung/)
