Pokud pravidelně sledujete činnost na našem blogu či na sociálních sítích, zcela jistě jste si všimli, že jsme v uplynulém roce věnovali zvláštní pozornost problematice nedostatečně identifikovaných vlastníků nemovitostí v českém katastru nemovitostí.
Toto téma, které bylo fakticky aktuální od roku 2014 do roku 2023 a které je spojeno se závažnými právními následky v naší historii ojedinělými, nebylo zpočátku středem zájmu společnosti. Teprve ke konci roku 2023 začal tento motiv rezonovat i médii.
Aha! a Deník oslovily naši advokátní kancelář, aby se vyjádřila především k postupu, jakým potenciální vlastníci mohou v posledních dnech a následně po vypršení lhůty ochránit své vlastnické právo před státem.
Ještě není všechno zdaleka ztraceno
Mohl by tedy vzniknout dojem, že vlastníci, kteří nestihli uplatnit své právo před koncem roku 2023, ztratili navždy možnost se svého vlastnického práva domáhat a nemovitosti nezvratně přešly na stát.
Je však nutné uvést, že i po 1. lednu 2024 není nic ztraceno. Vlastníci nemusí věšet hlavu, jelikož zákon zná cestu, díky které se mohou domoci svého vlastnického práva. Tímto prostředkem je takzvaná žaloba o určení vlastnictví.
Neodpovídá-li údaj zapsaný v katastru nemovitostí skutečnosti, může se vlastník nemovitosti pomocí této žaloby domoci vydání rozhodnutí soudu, ve kterém soud určí vlastnické právo ke konkrétní nemovitosti.
Jak se domoci svého práva?
Předpokladem úspěšnosti žaloby je v řízení prokázat, že vlastník nemovitost neopustil, tedy, že vlastnické právo od 1. ledna 2014 do 1. ledna 2024 vykonával, resp. měl takovou vůli.
Samotnou vůli je však problematické prokázat (navíc z neaktivity může být dovozován úmysl nemovitost opustit), proto je v řízení o určení vlastnického práva stěžejní, aby potenciální vlastník prokázal, nejlépe konkrétním způsobem, že nemovitost neopustil, nýbrž, že vykonával vlastnické právo. Příkladem takového jednání je užívání nemovitosti, uzavření smlouvy, jejímž předmětem je dotčená nemovitost, důkaz o hrazení daně za tuto nemovitost a další obdobné případy.
Je důležité si uvědomit, že řízení o určení vlastnického práva je tzv. řízení sporné. To znamená, že důkazní břemeno a břemeno tvrzení tíží žalobce a soud nemůže provést, až na některé výjimky, jiné než žalobcem či žalovaným navržené důkazy. Jinak řečeno je to žalobce, který musí tvrdit a navrhnout důkazy, jimiž prokáže, že nemovitost neopustil. Soud nemůže a nebude rozhodující okolnosti zjišťovat ze své iniciativy.
Podejme žalobu včas
Podání žaloby o určení vlastnického práva není zdánlivě omezeno žádnou prekluzivní lhůtou, jelikož se vlastnické právo nepromlčuje. Uvádíme, že pouze zdánlivě, jelikož ochrana tzv. dobrověrného nabyvatele může přivodit neúspěch určovací žaloby. Stejný následek hrozí, pokud vlastník podá žalobu poté, co stát vlastnické právo k nemovitosti po deseti letech vydrží.
Pakliže se stát rozhodne nemovitost převést úplatně na třetí osobu, je už téměř nemožné, aby se původní aktuální nezapsaný vlastník nemovitosti domohl svého vlastnického práva. Zákon preferuje ochranu nabyvatele, který se řídí v dobré víře zápisem v katastru nemovitostí, respektive jeho správností.
Dokud však není vlastnické právo této třetí osoby zapsáno v katastru nemovitostí, stále má vlastník možnost obrany, musí však jednat okamžitě. A to ještě před povolením vkladu podat onu určovací žalobu a současně nechat zapsat poznámku spornosti k nemovitosti. Poznámku spornosti doporučujeme žalobcům zapsat, i pokud zatím nebylo zahájeno řízení o vkladu vlastnického práva třetí osoby, na kterou stát nemovitost převádí.
Poznámka spornosti vyloučí dobrou víru třetí osoby, signalizuje, že stav v katastru nemovitostí nemusí odpovídat skutečnosti. Pokud bude poznámka spornosti zapsána včas a určovací žaloba bude úspěšná, následný převod na třetí osobu bude již od počátku neplatný a do katastru nemovitostí bude zapsáno vlastnické právo v řízení úspěšné osoby.
Obdobné účinky jako poznámka spornosti má i vydané předběžné opatření.
Sledujte nás dále! V dalším díle této série se dozvíte, jakým novým situacím museli čelit pracovníci katastrálních úřadů po celé České republice.
Zajímají-li Vás průběžné novinky i z jiných právních oblastí, přihlaste se k našemu newsletteru v pravé dolní části stránky.
Mgr. Tereza Šmídová | advokátní koncipientka
tereza.smidova@janousekadvokat.cz
