Problém krátkodobého ubytování (nejčastěji na platformě typu Airbnb) tížil v posledních letech mnohé bytové domy až neúnosnou měrou. Ačkoli cestovní ruch zdánlivě utichl, nepřestala mnohá SVJ proti krátkodobému ubytovávání bojovat.
Je tomu tak i v případě SVJ z centra Prahy, které se pokusilo změnou stanov podmínit krátkodobé ubytování ve svém domě souhlasem 100 % vlastníků. V tomto mediálně známém případu Městský soud v Praze poskytl SVJ právní ochranu. V omezení neviděl zásadní problém. Vrchní soud v Praze, jako soud odvolací, ovšem nyní obrátil a rozhodl pravomocně: takové omezení vlastnického práva vlastníka jednotky ze strany společenství vlastníků (SVJ) je zcela nepřijatelné.
Jen vlastník může omezit jiného vlastníka
Vrchní soud vyšel z předpokladu, že vlastnické právo vlastníka jednotky je omezitelné zásadně jen vlastnickým právem vlastníka jiného. Stojí-li tak proti sobě právo na klidné bydlení, a právo na podnikání v bytě (Airbnb) – obě odvislá od vlastnictví jednotky, má jeden vlastník právo se soudně domáhat omezení toho druhého.
Takové právo však podle Vrchního soudu nesvědčí společenství vlastníků (SVJ). A to právě proto, že SVJ není vlastníkem, nýbrž pouze právnickou osobou sdružující své členy (vlastníky jednotek). Dle názoru Vrchního soudu nelze omezit vlastnické právo (tedy i právo na podnikání v bytě) jednoho z vlastníků skrze rozhodnutí právnické osoby spravující dům. A to bez ohledu na skutečnost, že povinnost zakotví přímo stanovy SVJ.
Rozsah omezení
Je třeba podotknout, že shora uvedené SVJ krátkodobé ubytování ve svém domě nezakázalo, pouze je podmínilo souhlasem 100 % vlastníků. Vrchní soud se výslovně nezabýval otázkou, zda by mírnější omezení této služby bylo možné.
Při zohlednění argumentace soudu je ovšem zcela zřejmé, že tvrdost omezení není tím, co by zde bylo na závadu. Z argumentace Vrchního soudu lze vyvodit, že ani mírnější omezení (např. nadpoloviční souhlas) by po právu neobstálo.
Rozhodnutí není dle našeho názoru správné
Ačkoli lze z hlediska teoretického pochopit argumentaci soudu, nelze s ní souhlasit. Domníváme se, že soud zcela opomíjí společenskou realitu včetně snahy zákonodárce o regulaci krátkodobého ubytování.
Vyvstává zde logická otázka, proč tedy zákon konstruuje subjekt společenství vlastníků jednotek, pakliže mu není dovoleno závazně upravit práva a povinnosti v domě, dokonce ani tato práva většiny hájit před soudem.
Domníváme se, že v uvedeném sporu by mělo být ze strany SVJ podáno dovolání. Je na místě, aby tuto právní otázku, která významným způsobem ovlivňuje kvalitu bydlení mnoha tisíců rodin, vyřešil Nejvyšší soud ČR.
Další průběh případu pro Vás budeme nadále sledovat.
Pozn. v uvedeném případě se nejedná o klienta naší advokátní kanceláře
Zajímají-li Vás průběžné novinky (nejen) z oblasti práva společenství vlastníků jednotek, přihlaste se k našemu newsletteru v pravé dolní části stránky.
JUDr. Jiří Janoušek | advokát
jiri.janousek@janousekadvokat.cz
