Věděli jste, že od 1.7.2020 vstoupila v účinnost novela občanského zákoníku zásadně měnící práva a povinnosti v SVJ? Je tomu již 1 rok, co tato nová právní úprava platí. Nutno říci, že k její adaptaci do stanov společenství vlastníků jednotek zatím, i přes převažující doporučení mnohých právníků, přistoupila spíše menšina SVJ. Jaké problémy její nezapracování může působit?
Rozpor stanov se zákonem – co má přednost
Běžně se v takových případech stává, že zákona přikazuje nebo dovoluje něco jiného než stanovy, které opisovaly staré snění zákona. V bytových domech pak nastávají spory o výklad práva, které ne vždy končí vzájemným souladem mezi vlastníky a výborem. Je potřeba zdůraznit, že nelze paušálně říci, co má přednost. Každé rozporné ustanovení je potřeba posoudit individuálně. Budou situace, kdy s ohledem na znění zákona dostane přednost zákon, a jindy zase stanovy. Dělící linie je skryta v právní teorii i právní praxi.
Změna prohlášení – jde složitě, nebo jednoduše
Při změně prohlášení vlastníka bez předchozí změny stanov zapracovávající novelu zákona se trochu zapotíte. Zákon totiž v této otázce prošel tak zásadní změnou, že žádné dosavadní stanovy SVJ nemohou vyhovovat. Otázku změny prohlášení vlastníka pak v úplném závěru navíc posuzují katastrální úřady. Jak ke změně prohlášení vlastníky přistoupí, nemá-li SVJ aktualizované stanovy, a zda ji zapíše, toť vlastně dnes trochu otázka náhody. S aktualizovanými stanovami se z náhody stává právní jistota.
Náhradní shromáždění SVJ – lákavá novinka
Některé nové právní instituty pak beze změny stanov nelze využít vůbec. Typickým příkladem je náhradní shromáždění. Není-li ve stanovách SVJ obsaženo, nelze je konat. Přitom jde o lákavou možnost, jak řešit situace s neusnášeníschopnými shromážděními. Kvorum nezbytné účasti se na náhradním shromáždění snižuje o celých 10%.
Na změnu stanov již není potřeba notář
Pro mnohá SVJ byla podmínka účasti notáře na shromáždění, navíc často vykládaná různě, základní překážkou změny stanov. Novela občanského zákoníku ji již před rokem odstranila. Bez ohledu na to, kdy a jakým právním dokumentem bylo SVJ založeno, je dnes každá změna stanov bez notáře (ledaže by si SVJ ve stanovách přítomnost notáře – sepis veřejnou listinou – samo vyhradilo). Netřeba dodávat, že se tak změna stanov SVJ stala vlastně i levnou záležitostí.
Jak ke změně stanov přistoupit?
Nejvhodnějším přístupem je poptat advokátní kancelář, která disponuje know-how a přehledem, jaké změny je třeba s ohledem na novelu občanského zákoníku do stanov SVJ vložit a zapracovat. Změna pak může být efektivní a příprava změny rychlá.
Využijte nynější možnosti svolat po více než roce opět shromáždění SVJ a aktualizujte Vaše stanovy do platné, účinné a hlavně nesporné podoby – do souladu se zákonem.
Zajímají-li Vás průběžné novinky (nejen) z oblasti práva společenství vlastníků jednotek, přihlaste se k našemu newsletteru v pravé dolní části stránky.
JUDr. Jiří Janoušek | advokát
jiri.janousek@janousekadvokat.cz
