Vlastníci jednotek, kteří neplatí příspěvky na správu domu a zálohy na služby, mohou čelit přerušení těchto služeb. Tuto možnost poprvé potvrdil Nejvyšší soud ČR ve svém nedávném rozhodnutí (26 Cdo 3535/2022 ze dne 20.02.2024), které přináší zásadní změny v přístupu ke správě bytových domů.
Předchozí praxe Nejvyššího soudu
Toto rozhodnutí Nejvyššího soudu je přelomové, a to především s poukazem na skutečnost, že opačný názor zastal v případě vztahu pronajímatel – nájemce.
Za interpretace právní úpravy platné před novým občanským zákoníkem dospěl k závěru, že pronajímatel je povinen zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním jednotky. Tato povinnost zahrnuje i zajištění služeb, jejichž poskytování nelze podmínit splněním povinností nájemcem, jako je placení nájemného a úhrad za služby.
Nejvyšší soud ve svém aktuálním rozhodnutí potvrdil, že tento přístup se v plném rozsahu aplikuje i za účinnosti aktuální právní úpravy. Stručně řečeno, pokud nájemce neplatí zálohy na poskytování služeb, může pronajímatel vymáhat dlužné částky, případně vypovědět nájem bytu pro hrubé či zvlášť závažné porušení povinností nájemcem. V žádném případě však nemůže nájemce donutit k uhrazení dlužných částek odpojením od služeb.
Nový přístup k vztahům mezi společenstvím vlastníků jednotek a vlastníkem jednotky
Tyto závěry se však bez dalšího nemohou prosadit ve vztahu mezi společenstvím vlastníků jednotek (SVJ) a vlastníkem jednotky, neboť jejich vztah se řídí jinou právní úpravou a principy.
Prvně Nejvyšší soud uzavřel, že pod správu domu ve smyslu ust. § 1189 občanského zákoníku (OZ) nelze zahrnout povinnost SVJ zajistit vlastníkovi jednotky plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním jednotky.
Současně však uvedl, že SVJ samozřejmě může být (a často i je) poskytovatelem služeb vlastníkům jednotek, a to na základě rozhodnutí vlastníků jednotek samotných (resp. shromáždění SVJ) dle ust. § 1208 písm. d) OZ ve spojení se zákonem č. 67/2013 Sb.
Z takového stavu by bylo možné implikovat, že SVJ poskytuje služby oproti úhradám vlastníků jednotek. Nicméně, i zde Nejvyšší soud opět konstatoval, že se nejedná o vzájemné plnění. V poměrech SVJ však zdůraznil, že toto v porovnání se vztahem pronajímatel – nájemce neznamená, že by SVJ mělo služby poskytovat vždy a v celém rozsahu bez ohledu na to, zda za ně vlastník jednotky platí. Dle Nejvyššího soudu je nespravedlivé, aby SVJ poskytovalo služby na své náklady, popřípadě na náklady ostatních vlastníků jednotek.
Podmínky pro zastavení dodávek
Pro uplatnění tohoto postupu však Nejvyšší soud stanoví podmínky.
SVJ musí rozhodnout, že neplatí-li vlastník jednotky úhradu za poskytované služby řádně, nebude mu tyto služby (některé z nich) zajišťovat. Takové rozhodnutí náleží do působnosti shromáždění (nikoliv výboru či předsedy SVJ). SVJ by mělo předem (nejlépe ve stanovách) nastavit konkrétní pravidla, kdy již SVJ bude moci přistoupit k tomuto kroku.
Odpojení od služeb musí být reakcí na dlouhodobý stav neplacení. Vlastník jednotky musí za služby neplatit alespoň několik měsíců, aby se předešlo situacím, kdy SVJ odpojí topení lidem, kteří se opozdí se zaplacením jedné měsíční zálohy.
Odpojení se týká té konkrétní služby, za kterou dlužník (dlouhodobě) neplatí.
Rozhodnutí nesmí ohrozit bezpečnost a hygienu v domě, například není možné jednotku odpojit od studené vody.
Zásah proti neplatiči nesmí narušit dodávky služeb dalším obyvatelům domu.
Závěr
Můžeme tedy uzavřít, že Nejvyšší soud neposkytuje dlužícím vlastníkům jednotek takovou ochranu jako nájemcům. Možnost omezit dodávky služeb dlužícímu vlastníkovi je tedy preventivním opatřením SVJ, které má chránit finanční zájmy SVJ a zajistit, aby nedošlo k nevymahatelným ztrátám (pohledávkám) v případné exekuci či insolvenci.
Rozhodnutí Nejvyššího soudu přináší pro SVJ nové možnosti, jak účinněji řešit problémy s neplatiči. Naše advokátní kancelář je připravena poskytnout odbornou pomoc a poradenství při zavádění těchto opatření a při řešení sporů s dlužníky.
Zajímají-li Vás průběžné novinky i z jiných právních oblastí, přihlaste se k našemu newsletteru v pravé dolní části stránky.
Mgr. Tereza Šmídová | advokátní koncipientka
tereza.smidova@janousekadvokat.cz
