V uplynulém půl roce jsme Vám představili novelu občanského zákoníku (účinnou od 1. 7. 2020), která zásadním způsobem mění práva a povinnosti v oblasti bytového spoluvlastnictví a má dopad na všechna společenství vlastníků jednotek (SVJ). V šestidílném seriálu (první díl zde) jsme Vám přiblížili jak základ a podstatu změny, tak i praktické novinky, které novela přinesla.
Novela vstoupila v účinnost již na začátku prázdnin. Teď nás však čeká období, kdy mnohá SVJ pravidelně svolávají svá shromáždění. Na nejednom výboru jistě proběhne diskuse o tom, zda a případně v jakém rozsahu stanovy SVJ změnit. Pojďme tedy shrnout odpovědi na časté otázky:
Máme povinnost stanovy SVJ měnit?
Ačkoli zákon přináší rozsáhlé změny, které do chodu SVJ citelně zasahují, změnu stanov společenstvím vlastníků přímo nenařizuje. Změna stanov tak povinná není, a nebude-li provedena, nehrozí žádná sankce. Tento přístup zákonodárce lze označit za zvláštní, jelikož tím, že nestanovuje povinnost stanovy měnit, vystavuje mnohá SVJ problémům, o nichž se zmiňujeme níže.
Měli bychom stanovy SVJ změnit?
Ano, takový postup lze s ohledem na rozsah změn jen doporučit.
Stanovy díky tomu aktualizujete na současný stav zákona. Nebude se Vám stávat, že stanovy a zákon budou spolu v přímém rozporu. Vyhnete se situacím, kdy vlastník jednotky, opírající se o nové znění zákona, bude polemizovat s platností „starého“ ustanovení ve stanovách. A hlavně – některé nové právní instituty, jako například náhradní shromáždění, můžete využít jedině tehdy, budou-li obsaženy v nových stanovách.
Jak rozsáhlá je změna stanov, pokud se pro ni rozhodneme – je potřeba přijmout celé stanovy nanovo?
Změna stanov bude vcelku rozsáhlá. Aby Vaše stanovy odpovídaly novému znění zákona, je úpravy potřeba provést v nemálo článcích stanov. Změna však neznamená přijetí celých nových stanov místo těch dosavadních; změnu lze provést jedním usnesením shromáždění, které schválí znění jen změněných článků.
Potřebujeme ke změně stanov notáře?
V této otázce nebylo v posledních letech zcela jasno. Jeden čas bylo dokonce na SVJ nahlíženo každým soudem jinak. Dnes je situace jasná a jednotná – ke změně stanov notáře nepotřebujete.
Výjimku tvoří SVJ, která mají tuto povinnost (stanovy notářským zápisem, resp. veřejnou listinou) nařízenou přímo svými stanovami. Pak notář potřeba je – stanovy mají v tomto přednost. Nic však takovému SVJ nebrání při změně stanov (s notářem) takovou povinnost vypustit a příště již měnit bez notáře.
Co hrozí, když změnu neprovedeme?
Jak je již uvedeno výše, žádná sankce nehrozí. Nicméně společenství vlastníků se v takovém případě dostává do situace, kdy jeho stanovy obsahují nějaká pravidla, a zákon, ze kterého stanovy vychází, obsahuje pravidla jiná. V konkrétních případech může vyvstávat otázka, zda bude mít přednost zákon či stanovy. Budou existovat situace, kdy „staré“ stanovy neumožní aplikaci „nového“ pravidla ze zákona. Budou existovat i situace, kdy „nové“ pravidlo ze zákona bude aplikovatelné bez ohledu na „staré“ znění stanov. A budou existovat i situace, kdy to bude sporné. SVJ tak hrozí vynakládání úsilí a zdrojů na řešení takových situací s vlastníky jednotek.
Závěrem bychom každému společenství vlastníků, které o změně stanov uvažuje, takovou změnu doporučili. Doporučujeme jednotlivým výborům zvážit, zda návrh změny stanov nezařadit na program pravidelných podzimních, popř. jarních shromáždění, která by o ní mohla rozhodnout. Kdo ví, jakým nepříjemným situacím může taková změna v budoucnu předejít.
A jak změnu uchopit? Naše advokátní kancelář, která se na problematiku SVJ dlouhodobě specializuje, Vám s tím ráda pomůže.
Zajímají-li Vás průběžné novinky (nejen) z oblasti bytového spoluvlastnictví a SVJ, přihlaste se k našemu newsletteru v pravé dolní části stránky.
JUDr. Jiří Janoušek | advokát
jiri.janousek@janousekadvokat.cz
