Hlavní rozdíl mezi SVJ a Spolky
V praxi se lze setkat s názorem, že neúspěšně svolané shromáždění (tj. na kterém se nesešli vlastníci s nadpolovičním počtem hlasů) je možné nahradit postupem pro náhradní členskou schůzi spolku, na které lze usnesení přijmout za účasti libovolného počtu členů. Tento názor ale není správný.
Zmíněný postup zdánlivě umožňuje § 1221 odst. 1 občanského zákoníku, podle něhož se na SVJ ustanovení o spolku použijí v případě, kdy z ustanovení o SVJ nevyplývá něco jiného, a to zejména ustanovení o svolání, zasedání a rozhodování kolektivních orgánů.
Občanský zákoník však má od 1. 7. 2020 pro SVJ vlastní postup, jak nezájem členů – vlastníků o zasedání řešit. Jedná se o náhradní shromáždění v § 1210: „Připouští-li stanovy konání náhradního shromáždění, je náhradní shromáždění způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají alespoň 40 % všech hlasů.“
Kdy se může konat náhradní shromáždění?
Základní podmínkou pro to, aby se náhradní shromáždění mohlo konat je, aby to připouštěly stanovy SVJ. Pokud stanovy (typicky z doby do 30. 6. 2020) tuto možnost nepřipouštějí, nezbude než (s výjimkou hlasování per rollam, které však vyžaduje splnění konkrétních procedurálních požadavků) opět svolat další shromáždění, které bude způsobilé usnášet se pouze za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají více jak 50 % všech hlasů.
Pokud SVJ po 1. 7. 2020 do svých stanov náhradní shromáždění již přijalo, je další nutnou podmínkou, aby se náhradního shromáždění účastnili vlastníci s alespoň 40 % všech hlasů. Na rozdíl od náhradního zasedání členské schůze spolku tedy nepostačuje účast libovolného počtu členů.
Má to svůj důvod – jde o „střechu nad hlavou“
Přísnější požadavek pro SVJ na přítomnosti vlastníků s alespoň 40 % všech hlasů vyplývá nepochybně z toho, že účelem bytového spoluvlastnictví je výkon základního lidského práva vlastnického, a to k jednotkám, resp. bytům, a tím i uspokojování základní lidské potřeby bydlet. Předmětem bytového spoluvlastnictví jsou vždy a nutně nemovité věci nezanedbatelné hodnoty. Naproti tomu spolky jsou projevem politického práva shromažďovacího, bez ohledu na to, zda spolek cokoliv vlastní.
Pokud stanovy SVJ konání náhradního shromáždění podle § 1210 neupravují, nemají členové SVJ žádnou jinou zjednodušenou možnost, jak konat zasedání, na kterém by mohli přijmout platné a účinné rozhodnutí.
Jaké výhody vám může přinést změna stanov?
Bylo by nepochybně škoda nevyužít tento nástroj pro efektivnější správu SVJ. Změna stanov může umožnit i další výhody, kterou účinná podoba občanského zákoníku již tři roky umožňuje, jako obecnou možnost hlasování per rollam, možnost výboru průběžně reagovat změnou výše záloh na ceny energií atd. Klikněte zde a dozvíte se více v našem seriálu „Změny v SVJ 2020“.
Zajímají-li Vás průběžné novinky (nejen) z oblasti práva společenství vlastníků jednotek, přihlaste se k našemu newsletteru v pravé dolní části stránky.
JUDr. Jiří Janoušek | advokát
jiri.janousek@janousekadvokat.cz