Úvod do seriálu „Změny v SVJ 2020“

Dne 15. 4. 2020 vstoupil v platnost zákon č. 163/2020 Sb., který novelizuje občanský zákoník (zákon. č. 89/2012 Sb., dále též „obč. zák.“). Tento zákon, který nabyde účinnosti dne 1. 7. 2020, přináší zásadní novinky v oblasti bytového spoluvlastnictví (§ 1158 až § 1221 obč. zák.), a to v míře, kterou zatím „nový“ občanský zákoník nepamatuje. Jedná se o nejrozsáhlejší a v některých oblastech naprosto elementární novelizaci bytového spoluvlastnictví, která bude mít dopad na všechna společenství vlastníků jednotek.

V tomto seriálu se na tuto novelu bytového spoluvlastnictví zaměříme. Ukážeme si jak její základ a podstatu, tak praktické novinky, které zákon přináší. Cílem tohoto šestidílného seriálu je podat základní vhled do nové právní úpravy bytového spoluvlastnictví nejen jednotlivým společenstvím vlastníků jednotek či jednotlivým vlastníkům, jejichž práva se mění, ale i těm, kteří o založení SVJ a vzniku bytového spoluvlastnictví teprve uvažují. Budeme se věnovat zásadním úpravám shromáždění SVJ, změnám v založení a vzniku bytového spoluvlastnictví, změnám prohlášení vlastníka, úpravám v právech a povinnostech vlastníků včetně příspěvků na správu domu i zásadní změně v předkupním právu u dnes tak problematického prodeje garáže s jednotkou.

 

Změna prohlášení vlastníka – co je nového

Hned v prvním díle našeho seriálu představujeme novou právní úpravu změny prohlášení vlastníka. Jak je uvedeno výše, tato právní úprava bude účinná od 1. 7. 2020. Ačkoli stále zůstávají otazníky ohledně jejího použití na stávající SVJ, která mají ve stanovách upraven odlišný postup, lze jistě leckterému společenství vlastníků jednotek, které má v úmyslu změnit své prohlášení, doporučit vyčkat na účinnost nové právní úpravy.

Současná právní úprava změny prohlášení (§ 1169 obč. zák.) totiž trpí mnohými výkladovými nejasnostmi, rozpory i nepřesnostmi. Zákonodárce tedy přichází se zcela novou koncepcí změny prohlášení vlastníka. Změna si klade za cíl proces zpřehlednit, dokonce v některých praktických otázkách zjednodušit.

Změna prohlášení bude nově dvoufázová (s výjimkami níže). První fázi tvoří jednostranný písemný souhlas vlastníka, jehož práv a povinností se změna dotýká, se změnou prohlášení, nebo vícestranná písemná dohoda, která takové souhlasy dotčených vlastníků obsahuje. Bude-li jednotka zatížena věcným právem (např. zástavním právem) a změna se dotýká i osoby oprávněné z tohoto práva, bude třeba i jejího písemného souhlasu. Druhá fáze pak spočívá ve vyslovení souhlasu většinou hlasů všech vlastníků jednotek. S ohledem na novou úpravu shromáždění a na § 1221 odst. 2 obč. zák. bude tento souhlas moci být vysloven na shromáždění i mimo něj. Následně nastane účinnost změny prohlášení. Druhá fáze nebude třeba, jestliže se změna dotýká všech vlastníků (již písemným souhlasem všech v první fázi se totiž druhá fáze stává zbytečnou).

Výše popsaný postup se může i tak zdát složitý. Uveďme tedy příklady.

Příklad č. 1: Bude potřeba změnit prohlášení. Změna bude spočívat ve sloučení dvou jednotek do jedné. Obě jednotky bude vlastnit tentýž vlastník. Za prvé tedy bude třeba písemný souhlas tohoto vlastníka obou jednotek se změnou prohlášení. Tento písemný souhlas bude následně podléhat souhlasu většiny hlasů všech vlastníků jednotek. Po jeho odsouhlasení tímto kvorem bude změna prohlášení účinná.

Příklad č. 2: Bude potřeba změnit prohlášení, a to tak, že se mění podíly všech vlastníků jednotek na společných částech. Bude potřeba písemná dohoda všech vlastníků jednotek, jelikož se mění práva a povinnosti všech vlastníků. Následný souhlas většinou hlasů všech vlastníků již dle zákona potřeba nebude.

Pro některé změny prohlášení novela občanského zákoníku stanoví odlišný a mírnější režim. Jde například o změnu v účelu užívání bytu na základě žádosti jeho vlastníka nebo o přístavbu domu (přístavba výtahu), nemění-li se podíly na společných částech a nezasahuje-li se do společných částí ve výlučném užívání. V takovém případě postačí souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek. První fáze (písemný souhlas dotčeného vlastníka) se již nevyžaduje.

Výše popsaný proces změny prohlášení se může zdát komplikovaný, je však výrazně snazší a pro osoby dostupnější. I z tohoto procesu však budou v domech vznikat spory. Bude zajímavé sledovat, zda je popsané ustanovení v novém znění ustojí. V neposlední řadě je však třeba všechny čtenáře upozornit, že výše popsaným procesem povinnosti spojené se změnou prohlášení nekončí. Existují zde i další právní povinnosti (ve vztahu k různým sbírkám listin), případně povinnosti související se stavebně-právní či smluvní agendou.


Mgr. Daniel Urban | advokátní koncipient

daniel.urban@janousekadvokat.cz