Wenn Sie regelmäßig die Aktivitäten auf unserem Blog oder in den sozialen Medien verfolgt haben, haben Sie sicherlich bemerkt, dass wir im vergangenen Jahr besondere Aufmerksamkeit der Problematik der unzureichend identifizierten Immobilieneigentümer im tschechischen Grundbuch gewidmet haben.
Das Thema der unzureichend identifizierten Immobilieneigentümer, obwohl es mit schwerwiegenden und in der Geschichte einmaligen Rechtsfolgen verbunden ist, stand zunächst nicht im Mittelpunkt des öffentlichen Interesses. Erst gegen Ende des Jahres 2023 begann es, die Aufmerksamkeit der Medien auf sich zu ziehen.
Noch ist bei Weitem nicht alles verloren
Es könnte daher der Eindruck entstehen, dass Eigentümer, die es nicht geschafft haben, ihr Recht vor Ende 2023 auszuüben, die Möglichkeit, ihr Eigentumsrecht geltend zu machen, für immer verloren haben und die Immobilien unwiderruflich an den Staat übergegangen sind.
Es ist jedoch zu beachten, dass auch nach dem 1. Januar 2024 nichts verloren ist. Die Eigentümer müssen nicht den Kopf hängen lassen, denn das Gesetz kennt einen Weg, auf dem sie ihre Eigentumsrechte einfordern können. Dieses Mittel ist die so genannte Feststellungsklage.
Wie kann man sein Recht geltend machen?
Voraussetzung für den Erfolg der Klage ist, im Verfahren nachzuweisen, dass der Eigentümer die Immobilie nicht aufgegeben hat, d.h. dass er das Eigentumsrecht vom 1. Januar 2014 bis zum 1. Januar 2024 ausgeübt hat oder dass er den Willen dazu hatte.
Da es jedoch schwierig ist, diesen Willen nachzuweisen (außerdem kann die Absicht, die Immobilie aufzugeben, aus der Untätigkeit abgeleitet werden), ist es in einem Verfahren zur Feststellung des Eigentums von entscheidender Bedeutung, dass der potenzielle Eigentümer möglichst konkret nachweist, dass er die Immobilie nicht aufgegeben hat und a contrario, dass er das Eigentumsrecht ausgeübt hat. Beispiele für ein solches Verhalten sind die Nutzung der Immobilie, der Abschluss eines Vertrags über die betreffende Immobilie, der Nachweis der Zahlung von Steuern für die Immobilie und andere ähnliche Fälle. Durch ein solches Verhalten hat die Person die oben genannte Zehnjahresfrist unterbrochen und die Vermutung der Aufgabe kann widerlegt werden.
Wichtig ist, dass es sich bei den Verfahren zur Feststellung des Eigentums um ein so genanntes streitiges Verfahren handelt. Das bedeutet, dass die Beweislast beim Kläger liegt und das Gericht – von einigen Ausnahmen abgesehen – keine anderen als die vom Kläger oder vom Beklagten vorgeschlagenen Beweise aufnehmen kann. Mit anderen Worten, es ist der Kläger, der behaupten und Beweise dafür vorlegen muss, dass er die Immobilie nicht aufgegeben hat. Das Gericht kann und wird keine Tatsachenfeststellungen aus eigenem Antrieb treffen.
Rechtzeitig Klage erheben
Für die Erhebung einer Feststellungsklage gibt es scheinbar keine präklusive Frist, da das Eigentum nicht verjährt. Wir weisen darauf hin, dass dies nur scheinbar der Fall ist, da der Schutz eines so genannten gutgläubigen Erwerbers zum Scheitern der Feststellungsklage führen kann. Die gleiche Folge droht, wenn der Eigentümer die Klage erhebt, nachdem der Staat nach zehn Jahren das Eigentum an der Immobilie ersessen hat.
Wenn der Staat beschließt, das Eigentum an einen Dritten gegen Entgelt zu übertragen, ist es für den ursprünglichen, derzeit nicht eingetragenen Eigentümer fast unmöglich, sein Eigentumsrecht geltend zu machen. Das Gesetz zieht es vor, den Erwerber zu schützen, der sich in gutem Glauben auf die Eintragung im Grundbuch oder deren Richtigkeit beruft.
Solange das Eigentumsrecht dieses Dritten jedoch nicht im Grundbuch eingetragen ist, hat der Eigentümer immer noch die Möglichkeit, sich zu wehren, muss aber sofort handeln. Bevor die Eintragung bewilligt wird, muss er die Feststellungsklage erheben und gleichzeitig einen Widerspruch gegen die Richtigkeit des Grundbuchs auf dem Grundstück eintragen lassen. Wir empfehlen den Klägern, den Widerspruch auch dann eintragen zu lassen, wenn das Verfahren zur Eintragung des Eigentumsrechts des Dritten, auf den der Staat das Grundstück überträgt, noch nicht eingeleitet wurde.
Der Widerspruch schließt die Gutgläubigkeit des Dritten aus und signalisiert, dass der Status im Grundbuch möglicherweise nicht der Realität entspricht. Wird der Widerspruch rechtzeitig eingetragen und die Feststellungsklage erfolgreich ist, so ist die anschließende Übertragung auf den Dritten von Anfang an ungültig und das Eigentumsrecht desjenigen, der im Verfahren erfolgreich war, wird im Grundbuch eingetragen.
Eine erlassene einstweilige Verfügung hat ähnliche Wirkungen wie ein Widerspruch.
Bleiben Sie dran! Im nächsten Teil dieser Serie erfahren Sie, mit welchen neuen Situationen die Mitarbeiter der Katasterämter im ganzen Tschechien konfrontiert waren.
Mgr. Tereza Šmídová | Referendarin
tereza.smidova@janousekadvokat.cz
