Založení a vznik SVJ, potažmo celého bytového spoluvlastnictví se novelou občanského zákoníku, (zákonem č. 163/2020 Sb.) od 1. 7. 2020 zásadně mění. Dnešní druhý díl seriálu „Změny v SVJ 2020“ tak budeme věnovat právě této změně, která nejen, že je změnou koncepční, ale současně i výraznou změnou k lepšímu.

Dosavadní právní úprava vzniku bytového spoluvlastnictví a současného založení SVJ byla dosti chaotická. Ačkoli se právníkům podařilo se s některými nejasnostmi vyrovnat, postup založení zůstal pro ty, kteří se ho účastnili, dosti nepřehledný. To samozřejmě bylo žádoucí změnit. Pro účely tohoto příspěvku od sebe musíme odlišit 1) vznikání samotného bytového spoluvlastnictví (zejména právní úpravu prohlášení či smlouvy o výstavbě) a 2) založení samotného SVJ. Zde se budeme věnovat druhému zmíněnému tématu.

Společenství vlastníků jednotek se nově zakládá jen schválením stanov. Stanovy jsou buď schvalovány na ustavujícím shromáždění (schůzi), nebo jsou sjednávány dohodou všech vlastníků jednotek. Pro takové schválení stanov je vždy nutná forma veřejné listiny, tedy je vždy zapotřebí součinnost notáře.

Stanovy lze také schválit rozhodnutím jediného vlastníka (často developera). Takové schválení formu veřejné listiny nevyžaduje. Navíc se stanovy v budoucnu již neobjeví v prohlášení vlastníka; tato právní úprava je novelou vypuštěna.

Formu veřejné listiny (a tedy přítomnost notáře) zákon nově nevyžaduje ani u změny stanov SVJ. Vyvstane samozřejmě otázka, na která SVJ toto ustanovení bude platit – zda na všechna, nebo jen na SVJ založená po určitém datu, nebo dokonce jen na SVJ založená až po 1. 7. 2020. Soudy podobnou otázku již řešily a bohužel se k ní nepostavily jednotně. Například Vrchní soud v Praze již dříve rozhodl, že ve vztahu k formě změny stanov nelze na všechna SVJ hledět stejně, a rozlišil je na dvě kategorie.[1] Naopak Vrchní soud v Olomouci rozhodl v téže době zcela opačně.[2] Jak bude aplikována nově přijatá právní úprava, to bude opět muset vyřešit soudní praxe. Pro společenství vlastníků, která mají změnu stanov formou veřejné listiny stanovenu přímo ve svých stanovách, se touto novelou samozřejmě nic nemění.

Povinné náležitosti stanov novela mění jen drobně. Ze stanov se vypouští povinná pravidla pro tvorbu rozpočtu. Současně se umožňuje po vzniku společenství vlastníků ze stanov vypustit určení (tedy výslovné jmenování) prvních členů výboru. Taková úprava se pak ani nepovažuje za změnu stanov, o níž by muselo hlasovat shromáždění.

Úpravy též doznalo ustanovení § 1198 obč. zák. o povinném vzniku společenství vlastníků. Toto ustanovení ve své původní podobě působilo nejasnosti; nebylo zřejmé, který vlastník je čtvrtý či pátý apod. Novela toto zjednodušuje. Společenství vlastníků jednotek musí být založeno tehdy, je-li v domě alespoň 5 jednotek, z nichž čtyři jsou ve vlastnictví čtyř různých osob. Sankcí za porušení této povinnosti je nemožnost převést vlastnické právo k jednotce dalšímu (tedy novému) vlastníku.

Vlastníci jednotek musí mít vždy na paměti, že založení a vznik SVJ je proces dvoufázový a pouhé schválení stanov nestačí. Okamžik vzniku společenství vlastníků je spojen s jeho zápisem do veřejného rejstříku vedeného příslušným krajským soudem dle zákona o veřejných rejstřících. Tato právní úprava zůstává nezměněna.

[1] Usnesení Vrchního soudu v Praze ze dne 28. 7. 2015, sp. zn. 7 Cmo 79/2015

[2] Usnesení Vrchního soudu v Olomouci ze dne 22. 9. 2015, sp. zn. 8 Cmo 278/2015


Mgr. Daniel Urban | advokátní koncipient

daniel.urban@janousekadvokat.cz