Dne 27. 4. 2020 vyšly ve Sbírce zákonů dva zákony, které se zabývají odkladem nájemného v souvislosti se současnou epidemií koronaviru. I přes bouřlivou diskuzi v parlamentu nakonec tyto zákony vstoupily v platnost a účinnost. Vláda současně vydala své nařízení o cenovém moratoriu nájemného z bytu. Uveďme si přehledně, co nám tyto předpisy přinášejí a jak dopadají na vztahy pronajímatelů a nájemců.
Ochrana nájemce – podnikatele
Prvním ze zmíněných zákonů je zákon č. 210/2020 Sb., o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících podnikání. Tento zákon upravuje práva a povinnost nájemců podnikatelů. Cílem zákona má byt pomoc jednotlivým podnikatelům pro případ, že by se v důsledku mimořádných opatření dostali do prodlení se splacením nájemného. Do prodlení se smějí dostat v tzv. rozhodné době, kterou se rozumí období od vyhlášení nouzového stavu, tedy ode dne 12. 3. 2020, do 30. 6. 2020. Zákon vedle pojmu rozhodné doby užívá též pojem ochranná doba. Ochrannou dobou se rozumí období od nabytí účinnosti zákona do dne 31. 12. 2020.
A jak tedy ochrana nájemce-podnikatele funguje? Během ochranné doby nemá pronajímatel právo jednostranně vypovědět nájem jen proto, že je nájemce v prodlení se zaplacením nájemného. To ale platí jen v případě, že se nájemce dostal do prodlení v důsledku omezení plynoucích z mimořádného opatření při epidemii, které mu znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo provozování jeho podnikatelské činnosti. K tomu, aby pronajímatel nemohl nájem vypovědět, musí nájemce prokázat, že je v prodlení právě z tohoto důvodu, a to předložením příslušných listin do 15 dnů ode dne, kdy nastalo první prodlení s placením nájemného. Do konce ochranné doby (tedy do konce roku 2020) má pak nájemce povinnost splatit veškeré své dluhy na nájemném splatném v rozhodné době. V případě neuhrazení těchto dluhů má pak pronajímatel právo vypovědět nájem s 5denní výpovědní dobou.
V případě ukončení nájmu v průběhu ochranné doby (do konce roku) je lhůta pro zaplacení dluhů stanovena na 30 dní od skončení nájmu. Je nutné též připomenout, že tímto zákonem není nikterak dotčeno právo pronajímatele ukončit nájem z jiných důvodů.
Ochrana nájemce bytu
Druhým zákonem je zákon č. 209/2020 Sb., o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS-CoV-2 na nájemce prostor sloužících k uspokojování bytové potřeby. Zákonodárce tímto zákonem chrání nájemce bytů podobným způsobem, jako nájemce-podnikatele. Rozhodnou dobou se zde však rozumí odlišné období, a to období od 12. 3. 2020 do dne následujícího po skončení mimořádného opatření při epidemii, nejpozději však do dne 31. 7. 2020. Ochranná doba je opět stanovena od nabytí účinnosti zákona do 31. 12. 2020.
Jak je tedy nájemce bytu chráněn? Pronajímatel nesmí jednostranně vypovědět nájem bytu, pokud prodlení nájemce se zaplacením nájemného nastalo v rozhodné době a současně nastalo převážně v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které nájemci znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo řádnou úhradu nájemného. Nájemce bytu musí o splnění druhé podmínky informovat pronajímatele bez zbytečného odkladu a předložit mu dokumenty v součinnosti s Úřadem práce. Nájemce má pak následně povinnost zaplatit veškeré své dluhy splatné v rozhodné době do 31. 12. 2020. V případě, že je nájemce neuhradí, může pronajímatel vypovědět nájem bez výpovědní doby.
Právo pronajímatele ukončit nájem z jiných důvodů, stejně jako další jeho práva vzniklá v důsledku prodlení nájemce, nejsou dotčena.
Zákaz zvýšení nájemného
V neposlední řadě vláda v souvislosti s epidemiologickou situací rozhodla svým nařízením č. 202/2020 Sb. o zákazu zvyšování nájemného z bytu po dobu trvání mimořádných opatření při epidemii. Jak plyne z předchozí věty, tento zákaz se na nájmy nájemců-podnikatelů nevztahuje.
Zajímají-li Vás průběžné novinky (nejen) z oblasti práva nemovitostí, přihlaste se k našemu newsletteru v pravé dolní části stránky.
JUDr. Jiří Janoušek | advokát
jiri.janousek@janousekadvokat.cz
