Dnešní díl seriálu „Změny v SVJ 2020“ budeme věnovat dílčímu, leč pozornosti mnoha osob jistě vděčnému tématu z oblasti velké novely bytového spoluvlastnictví. Naše pozornost bude upřena na § 1184 občanského zákoníku, který bychom zkráceně mohli nazvat jako „Nařízený prodej jednotky“. Novela občanského zákoníku v tomto ustanovení od 1. 7. 2020 činí zásadní změny, pojďme si tedy toto ustanovení stručně představit a shrnout, o jaké změny se jedná.

Ustanovení občanského zákoníku (a dříve též zákona o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb.) o nařízeném prodeji jednotky je ve své podstatě sankcí pro vlastníka jednotky, který porušuje své povinnosti vůči SVJ a současně porušování těchto povinností podstatně omezuje či znemožňuje výkon práv ostatním vlastníkům jednotek v domě. Je třeba dodat, že se jedná o tak přísnou sankci, že může přijít na řadu teprve tehdy, nedostačují-li k ochraně práv jiné právní prostředky. Současně se jedná o sankci dosti problematickou. Při její realizaci dochází prostřednictvím civilních soudů (na návrh osoby rozhoduje soud rozsudkem) k zásahu do vlastnického práva, které garantuje i Listina základních práv a svobod v článku 11. S ohledem na to, že jednotka (byt) má v dnešní době značnou hodnotu a často slouží svému vlastníku k bydlení, jde o zásah o to intenzivnější a problematičtější.

Snad z těchto důvodů toto ustanovení občanského zákoníku a ani před ním ustanovení zákona o vlastnictví bytů nebylo nikdy v praxi použito (respektive o tom není v odborné veřejnosti nic známo). Novela občanského zákoníku si klade za cíl toto změnit.

Zákonodárce jednak zcela vypouští podmínku, že povinnost, pro jejíž porušování má být k nařízenému prodeji přistoupeno, musí být vykonatelná. Napříště se tak již nebude potřeba nejdříve domáhat vykonatelného rozhodnutí soudu, kterým by soud uložil splnit povinnost, kterou daný vlastník porušuje. Návrh soudu bude nově moci podat pouze SVJ (osoba odpovědná za správu domu a pozemku), nikoli již každý (dotčený) vlastník jednotky.

Naopak se zavádí nový institut písemné výstrahy. Tuto písemnou výstrahu bude moci učinit pouze osoba odpovědná za správu domu (tedy ve valné většině případů pouze SVJ).Výstraha bude muset obsahovat tyto náležitosti: 1) důvod výstrahy, 2) upozornění na možnost podání návrhu na nařízení prodeje jednotky a 3) vyzvání vlastníka k ukončení porušování povinností, ke zdržení se takového porušování a k odstranění případných následků porušování povinností. Písemná výstraha bude muset vždy obsahovat lhůtu, která nesmí být kratší než 30 dnů.

V neposlední řadě se nově zavádí pravidlo, dle kterého je k podání návrhu na nařízení prodeje jednotky soudu potřeba nejdříve souhlas většiny ze všech ostatních vlastníků jednotek (bez porušujícího vlastníka). V praxi tedy bude moci k podání návrhu na nařízení prodeje jednotky soudu dojít jedině tehdy, bude-li s takovým návrhem souhlasit i většina všech vlastníků v domě.

Inspirací pro zákonodárce při přijímání této legislativní změny byla právní úprava vyloučení člena družstva za porušování jeho povinností. Ačkoli je cílem nové právní úpravy zpřístupnit popsané ustanovení občanského zákoníku aplikační praxi, a tedy i umožnit v bytovém spoluvlastnictví využití takového nástroje (tj. „zbavení se“ porušujícího vlastníka), nelze i s ohledem na výše popsanou ústavní ochranu vlastnického práva očekávat, že by po 1. 7. 2020 počet soudních sporů v této oblasti závratně narostl. Pokud bude ustanovení o nařízeném prodeji jednotky v praxi skutečně použito, bude jistě přezkoumáno Ústavním soudem. Teprve jeho verdikt bude pro popsané ustanovení § 1184 obč. zák. rozřešením, zda a v jaké podobě v právním řádu obstojí.

Na druhou stranu lze předpokládat časté využívání oné písemné výstrahy. V mnohých případech již před 1. 7. 2020 společenství vlastníků jednotek přistupovala k doručování různých typů upomínek či výzev k zanechání porušování povinností. Lze očekávat, že v současné době budou SVJ chtít tyto výzvy činit právě na podkladě tohoto ustanovení zákona.

Konečně se zmiňme o poslední problematické otázce. Budou moci ustanovení § 1184 obč. zák. po 1. 7. 2020 ve výše popsané podobě využít i ta SVJ, která byla založená před 1. 7. 2020? V obecné rovině je odpověď jasná – ano, budou. Výkladové nejasnosti však mohou nastat v případech, kdy v dosavadních stanovách SVJ bude postup při ukládání sankcí upraven odlišně; lze však předpokládat, že výklad dospěje k závěru o kogentní povaze popsaného ustanovení občanského zákoníku. Přesto bude potřeba vždy individuálně posoudit konkrétní případy.


Mgr. Daniel Urban | advokátní koncipient

daniel.urban@janousekadvokat.cz