Ve čtvrtém díle seriálu se zaměříme na změny spojené s nájmem družstevního bytu, které s sebou nesou pro bytová družstva povinnost provést změnu stanov, pokud novým ustanovením nevyhovují.
Povinnost určení běžné údržby a drobných oprav ve stanovách
Novela nově zavádí povinnost ve stanovách určit rozsah běžné údržby a drobných oprav souvisejících s užíváním družstevního bytu.
Družstva tento rozsah mnohdy určovala dalšími vnitřními předpisy, nicméně dle novelizované právní úpravy je potřebné přenést tuto úpravu přímo do stanov. Pouhý odkaz na jiný dokument nebo právní předpis bohužel stačit nebude.
Jakkoli tuto změnu považujeme za nekoncepční, neboť cíle mohlo být dosaženo i jinými prostředky, aniž by družstva byla nucena měnit stanovy, zákonodárce tuto povinnost založil a je třeba ji splnit.
Když už zákonodárce změnu požaduje, je vhodné zhodnotit funkčnost stanov jako celku (zejména jejich využitelnost v době epidemie) a provést všechny případné změny najednou.
Povinnost určení okolností, za nichž lze stavebně upravovat družstevní byt a dům
Spolu s běžnou údržbou mají stanovy bytových družstev nově povinně obsahovat i okolnosti, za nichž lze stavebně upravovat družstevní byt a dům.
Tuto povinnost již zpravidla většina bytových družstev ve svých stanovách mít bude. Je totiž úzce spjata s právy a povinnostmi členů družstva, kterým náleží právo užívání družstevního bytu, jakož i s rozhodováním o větších investicích členskou schůzí družstva.
Do kdy tyto dvě povinnosti do stanov začlenit?
Pro splnění těchto povinností je dána lhůta do 1.1.2022. Novela, která tuto povinnost zavedla, výslovný termín pro splnění sice přímo neobsahovala. Pozdější z novel (účinná od 1.1.2021) však stanovuje družstvům povinnost uvést stanovy do souladu se zákonem do jednoho roku od její účinnosti, tedy do 1.1.2022.
Jakým právním předpisem se řídit u nájmu družstevního bytu?
Novela dále zpřesňuje zákonnou úpravu, která nyní stanoví, že pro nájem družstevního bytu se kromě ustanovení ZOK použijí nejen ustanovení občanského zákoníku[1] o nájmu bytu, ale rovněž i ustanovení o běžném nájmu a nájmu prostor sloužících k podnikání a dále i ujednání stanov, která nejsou v rozporu se zákonem.
I přes tuto změnu jsme názoru, že pro nájem družstevního bytu bude vhodné i nadále primárně využívat ustanovení o nájmu bytu v občanském zákoníku. Pouze v těch případech, když tato ustanovení nebudou vyhovovat, je možné se uchýlit i k obecným ustanovením zákona.
Zejména ustanovení o nájmu prostor sloužících k podnikání nám pro nájem družstevního bytu přijdou v praxi v zásadě neaplikovatelná. Je možné, že cílem zákonodárce bylo výslovně podřídit i nájem nebytových prostor vlastněných družstvem pod právní úpravu občanského zákoníku. Pokud tomu tak je, jde o vítanou úpravu, pouze bohužel zařazenou do ustanovení, kam svým obsahem dle našeho názoru nepatří.
Závěr
Zákonodárce nezvolil nejšťastnější variantu pro zamýšlenou změnu právní úpravy a bytovým družstvům tak nezbývá, než stanovy uvést do souladu se zákonem.
Na druhou stranu se tím družstvům otevřela cesta učinit i změny stanov, které kvůli nákladnosti odkládala na později, celkovou revizi stanov, či kupř. alespoň začlenění a nastavení funkčního modelu fungování hlasování per rollam.
Budete-li chtít s funkčním nastavením stanov pomoci, či si nebudete zcela jisti, co přesně do nich uvést, jsme Vám rádi k dispozici.
Zajímají-li Vás průběžné novinky (nejen) z oblasti družstevního práva, přihlaste se k našemu newsletteru v pravé dolní části stránky.
[1] Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.
JUDr. Jiří Janoušek | advokát
jiri.janousek@janousekadvokat.cz
