V současné době, kdy z důvodu probíhající pandemie nemoci COVID-19 vláda ČR rozhodla o nouzovém stavu a současně zakázala shromažďování osob, vyvstala v mnohých společenstvích vlastníků jednotek otázka, jak odhlasovat potřebná usnesení, schválit účetní závěrky, schválit plánované rekonstrukce, provést potřebné změny stanov či zvolit nové členy výboru. Hlasování per rollam, které se i díky tzv. lex covid nyní nabízí, jsme již shrnuli v článku zde.
Jak však zkušení předsedové a členové výboru vědí, hlasování per rollam nenahrazuje konání shromáždění, pouze se mimo něj rozhoduje o stejných otázkách. Často tak v poslední době vyvstává problém, jak naložit se zákonnou povinností konat shromáždění SVJ alespoň 1x do roka (pakliže se letos dosud nekonalo). Pojďme se na tento problém podívat blíže ve světle současné výjimečné situace.
Povinnost svolat shromáždění
Tuto povinnost zakotvuje ust. § 1207 odst. 1 občanského zákoníku. Mnohá SVJ ji budou mít současně zakotvenou ve svých stanovách. Některá SVJ budou mít dokonce ve stanovách zakotvenou frekvenci konání shromáždění častější – pro tato SVJ je pak závazná určená častější frekvence.
„Rokem“ zákon v případě SVJ myslí „rok kalendářní“. To vyplývá ze skutečnosti, že SVJ nemá podnikatelskou povahu, a tudíž není důvod na něj nahlížet pohledem jakékoli jiného roku (např. roku hospodářského).
Je to statutární orgán společenství, tedy buď výbor nebo předseda SVJ, kdo uvedenou povinnost musí splnit. Neobstojí názor, že postačí pokus o svolání 1x ročně – shromáždění se skutečně podle zákona musí 1x ročně konat. Nelze tak s vědomím, že se stejně vlastníci kvůli pandemii nesejdou nebo, že se sejít ani nesmí, shromáždění jen svolat (a nekonat) a mít povinnost za splněnou.
Odpovědnost výboru
Jak je uvedeno výše, povinnost tíží primárně výbor SVJ. Je to tedy právě výbor (nebo předseda SVJ), který je za nekonání shromáždění odpovědný. Taková odpovědnost spočívá v porušení péče řádného hospodáře (nesplnění povinnosti uložené zákonem), a to v kombinaci s odpovědností za škodu vzniklou takovým jednáním z nedbalosti.
Přímý sankční mechanismus však není. Zákon totiž předpokládá, že v případě pasivity výboru to jsou sami vlastníci, kteří shromáždění svolají. Tím zákonodárce zajišťuje chod společenství i v době nefungujícího statutárního orgánu. Je zřejmé, že v dnešní situaci to nejsou ani vlastníci, kdo by mohl tento mechanismus využít.
Co ale máme dělat, když je COVID?
Z výše uvedeného by se mohlo zdát, že v SVJ, kde se pravidelně shromáždění koná na podzim a letos nemůže, je výbor v bezvýchodné situaci, za kterou nesou jeho členové odpovědnost. Je třeba uvést a všechny uklidnit, že tak „horké“ to není.
Ačkoli výše uvedené platí (i v této době), a tedy skutečně postupem, kdy se shromáždění 1x ročně nekoná, dochází k porušení zákona, uvědomme si, že příčinou takového porušení je vyšší moc, a to právě ona pandemie COVID-19. Z tohoto důvodu mohou tak obavy výboru být o něco menší.
Pandemie a všechna omezení s ní související však nejsou samy o sobě omluvou pro výbor, aby ten byl zcela nečinný a čekal, až pandemie skončí. Výbor by měl veškerými možnými prostředky, které jsou k dispozici a po právu, jednat tak, aby předešel jakýmkoli případným škodám, které hrozí z důvodu, že se shromáždění nesejde. Nástrojem k tomu může být zejména, nikoli však výlučně, hlasování per rollam.
Závěrem snad jen uveďme, že v každém SVJ bude situace trochu jiná. Co někde půjde bez problémů odložit, se jinde bude muset rozhodovat ihned. Pakliže jste členem výboru a máte z výše uvedených následků nekonání shromáždění obavy, neváhejte se na nás obrátit, rádi Vám pomůžeme.
Zajímají-li Vás průběžné novinky (nejen) z oblasti bytového spoluvlastnictví a SVJ, přihlaste se k našemu newsletteru v pravé dolní části stránky.
JUDr. Jiří Janoušek | advokát
jiri.janousek@janousekadvokat.cz
