Probíhající druhá vlna pandemie nemoci COVID-19, někdy označovaná jako pandemie koronaviru, která ČR zasáhla na podzim tohoto roku, vyvolává u mnohých společenství vlastníků nejistotu, jak mají přistoupit ke konání shromáždění, pakliže je jeho konání zdravotně rizikové, nebo dokonce zakázané (např. krizové opatření vlády ze dne 30. 9. 2020 zakazuje hromadné akce konané v počtu vyšším než deset osob ve vnitřních prostorech staveb, přičemž tento zákaz se vztahuje i na zasedání shromáždění SVJ).

Odpovědí je hlasování per rollam. Jak ale přesně postupovat? Kdy je k per rollam možno přistoupit? A jak pak hlasování probíhá? To nejdůležitější jsme pro vás shrnuli v tomto našem článku.

Kdy je hlasování per rollam v SVJ dovoleno?

Za běžného stavu věcí lze k hlasování per rollam přistoupit ve dvou případech:

Za prvé, pakliže nebylo již svolané shromáždění usnášeníschopné (tzn. sešli jste se, ale nebyli jste usnášeníschopní). V takovém případě lze v každém SVJ (i v tom, které o per rollam nemá ve stanovách zmínku) hlasovat o otázkách, o kterých mělo být hlasováno na onom shromáždění, právě formou per rollam.

Za druhé, má-li vaše SVJ takovou možnost hlasovat per rollam zakotvenou ve stanovách, pak lze i bez předešlého neúspěšného shromáždění takové hlasování využít. Rozsah otázek, o nichž lze takto hlasovat, musí být dán právě stanovami.

Jak ale postupovat, nemáme-li ve stanovách možnost per rollam a sejít se z důvodu COVID-19 nemůžeme?

Vedle výše pospaných možností pak v současném „neběžném“ stavu věcí existuje i třetí možnost. Tuto zakládá zák. č. 191/2020 Sb., tzv. lex covid. Pakliže byla vyhlášena mimořádná opatření při epidemii (která to jsou, definuje § 1 odst. 2 lex covid – patří mezi ně například krizové opatření vlády za doby nouzového stavu), lze konat hlasování per rollam o všech otázkách i bez předchozího neúspěšného shromáždění vždy, i tehdy, není-li to dovoleno ve stanovách.

Pozor však na skutečnost, že tato právní úprava dopadá zatím jen na rok 2020. Zda a jak bude upraven postup v roce 2021 je zatím nejisté. Současně úprava nedopadá na situace, kdy se pouze obáváte svolat shromáždění. Jeho svolání tak musí být vyloženě omezeno.

Jak v praxi hlasování per rollam vypadá?

Ze strany SVJ

Pakliže je hlasování per rollam dovoleno, je nutné mít na paměti zákonné náležitosti takové formy hlasování. Hlasování per rollam může navrhnout pouze osoba, které je oprávněna svolat samotné shromáždění, typicky statutární orgán – výbor společenství vlastníků.

Taková osoba (navrhovatel) nejprve musí vypracovat konkrétní návrh rozhodnutí, o kterém by bylo za normálních podmínek hlasováno na shromáždění. Obsah má být natolik konkrétní, aby k němu bylo možno vyslovit souhlas, nesouhlas či se zdržet.

Navrhovatel dále musí v návrhu rozhodnutí stanovit lhůtu, do kdy se mají jednotliví vlastníci k dané otázce vyjádřit. Pokud by ji neurčil, uplatní se zákonná lhůta 15 dní, ledaže stanovy upraví jinak.

Přílohou takového návrhu rozhodnutí musí být současně i podklady potřebné pro posouzení návrhu, či informace, kde tyto podklady nalézt. 

To vše se doručuje jednotlivým vlastníkům jednotek způsobem, jaký je uvedený ve stanovách pro obecné doručování jiných dokumentů, popř. se zašle poštou na adresu vlastníka jednotky.

Pakliže by zákon či stanovy vyžadovaly, aby přijetí rozhodnutí bylo osvědčeno veřejnou listinou, tedy notářským zápisem, samotný návrh musí mít formu veřejné listiny. Vlastníkům jednotek se pak rozesílá kopie takto notářem sepsané veřejné listiny. Tento případ však bude zcela výjimečný – je však třeba vědět, že i tato situace (kdy je notář zapotřebí) je při per rollam možná.

Ze strany vlastníka

Vlastník jednotky, který takový návrh na rozhodnutí obdrží, má možnost hlasovat. Jde o možnost, nikoli povinnost vlastníka jednotky.

Pokud vlastník hlasuje (souhlas/nesouhlas či zdržení), vyjádří svůj hlas spolu s uvedením dne, měsíce a roku, kdy vyjádření činí, a to na listině, na níž je celý text návrhu rozhodnutí obsažen. Tuto listinu vlastník musí vlastnoručně podepsat. Podpis vlastníka nemusí být úředně ověřen, postačí tedy podpis obyčejný, ledaže by se jednalo o rozhodnutí, které musí být ověřeno veřejnou listinou (notářem) – pak je třeba podpis úředně ověřit.

V této souvislosti lze všem SVJ doporučit zasílat vlastníkům jednotek formulářové znění návrhu, v němž je vlastník metodicky veden k vyplnění zákonem vyžadovaných náležitostí takového hlasování, jak jsou uvedeny v předešlém odstavci. V opačném případě může být hlas neplatný.

Lhůta, kterou má vlastník jednotky na vyjádření hlasování (její délka viz výše), je lhůtou hmotněprávní, tedy poslední den takové lhůty musí být listina s hlasováním doručena SVJ (nepostačí její odeslání na poště).

Jak se počítá většina hlasů?

Většina potřebná k přijetí rozhodnutí se počítá z celkového počtu hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže by zákon stanovil, že se počítá z celkového počtu vlastníků jednotek.

Po proběhlém hlasování pak navrhovatel, nejčastěji výbor, oznámí vlastníkům jednotek písemně, jak proběhlé hlasování dopadlo. Bylo-li jakékoli rozhodnutí přijato, oznámí současně celé znění onoho rozhodnutí.

Závěr

Závěrem, ačkoli způsob hlasování per rollam není v našich společenstvích vlastníků jednotek příliš zažitý, netřeba se jej obávat. Každému SVJ lze doporučit, aby do stanov tuto možnost pojalo v co nejširším rozsahu. V době pandemie koronaviru pak může tento způsob dobře posloužit v případech, kdy s hlasováním již nelze otálet.


Mgr. Daniel Urban | advokátní koncipient

daniel.urban@janousekadvokat.cz