Nemovitostní transakce mezi lidmi tvoří základ ekonomiky a patří k jedněm z nejčastěji sjednávaných. Realitní trh je v pohybu v každé době, v té dnešní o to více. Ačkoli se takový převod vlastnictví k bytu nebo domu zdá být relativně jednoduchou záležitostí, nemusí tomu tak vždy být. Jaká jsou úskalí takové transakce a kdy by člověk měl již zpozornět a vyhledat pomoc odborníka? Pojďme si shrnout nejzásadnější body:

Realitní kancelář není advokátní kancelář

Dnes je téměř každá nemovitostní transakce někým zprostředkována, nejčastěji realitní kanceláří. Realitní kanceláře primárně propojují prodávající s kupujícími. Současně se lze setkat s tím, že nabízí i právní servis – zpravidla navrhují kupní smlouvu.

Role realitních kanceláří na trhu je bezesporu nezastupitelná. Vždy je však třeba si uvědomit, že se nejedná o kancelář zabývající se právem a smlouvami. Kupní smlouva může skýtat různá úskalí a realitní kancelář zde není od toho, aby je stranám vysvětlovala, nebo dokonce upravovala ve prospěch té či oné strany. Pro prodávajícího i pro kupujícího bude vždy výhodné se o znění kupní smlouvy poradit s odborníkem – advokátem.

Proces je vždy časově náročný

Každému, kdo poprvé kupuje či prodává nemovitost, je třeba sdělit toto: Ani při nejhladším průběhu skutečně nelze očekávat, že transakce proběhne rychle.

Prodej, resp. koupě nemovitosti je ve svém důsledku soustavou vícero kroků, při nichž se aplikuje hmotné i procesní právo. Může dojít i na vyjednávání o podmínkách kupní smlouvy. Od podpisu rezervační smlouvy až po předání bytu či domu novému vlastníku tak může uplynout doba i dvou měsíců. V případě hypotečního financování i doba delší.

Kupní smlouva

Kupní smlouva je tím nejzásadnějším dokumentem při realitní transakci. Proto je třeba věnovat jí veškerou pozornost.

Mnohdy se může zdát, že se jedná o jednoduchý a standardizovaný dokument, ale tak tomu nemusí být. Je třeba dát si pozor na případné smluvní pokuty, lhůty k tomu či onomu, vedlejší ujednání a podmínky splacení nebo výplaty samotné kupní ceny. Pomoc odborníka v komplikovaných případech může mít zásadní význam a může pomoci odhalit na první pohled neškodná, avšak záludná smluvní ujednání.

Zástavní právo sem a zástavní právo tam

Málokdo dnes může kupovat nemovitost bez hypotečního úvěru. A právě hypoteční úvěr a související zástavní právo pro banku jsou základními a často problematickými body při vyjednávání konkrétních ustanovení kupních smluv.

Bude kupní cena prodávajícímu vyplacena až po výmazu všech zástavních práv, nebo dříve? Jakou má pak kupující jistotu, že prodávající zástavní právo vymaže? Kdo podává návrh na výmaz zástavního práva – kupující nebo prodávající? Kdy přesně lze zapsat nové zástavní právo? A co na to všechno říká banka jednoho nebo druhého? Všechny tyto otázky, a ještě mnohé další, celý proces často komplikují, proto je důležité se v této problematice správně vyznat.

Zaplacení kupní ceny

Kupní cena u nemovitostí je zpravidla vysoká a nikdo nechce tzv. „naletět“ podvodníkům. Proto je takřka pravidlem, že tato cena bývá splatná skrze peněžní úschovu. Úschova funguje tím způsobem, že někdo třetí, nezávislý, uschová pro obě strany kupní cenu na dobu od podpisu kupní smlouvy do převodu vlastnického práva v katastru nemovitostí. Teprve poté ji druhé ze stran vyplatí.

I tato třetí strana však může být podvodník, proto je na místě důrazné doporučení – své peníze svěřujte jen do úschov advokátů, notářů a případně též bank. Ti jsou zárukou bezpečné úschovy.

Vklad do katastru nemovitostí

Každý převod vlastnického práva k bytu či domu podléhá vkladu do katastru nemovitostí. Tento vklad nemá jen povahu vedení evidence. Jde o konstitutivní záležitost; jinými slovy řečeno, vlastnické právo se převádí až tímto vkladem.

Katastrální řízení je pak zvláštní typ řízení vedený před příslušným katastrálním úřadem. Kdo podá návrh na vklad bez vad, vyčká na vyřízení v zásadě 30 dnů.

Související daňové povinnosti

Ke každému převodu nemovitosti patří i daňové otázky. V současné době, kdy došlo ke zrušení daně z nabytí nemovitosti (resp. ke dni vydání tohoto článku k jejímu zrušení dochází), spočívá daňová povinnost zejména v dani z nemovité věci.

Kupující by měl vědět, že poté, co nemovitost koupí, je povinen podat daňové přiznání, a to na začátku následujícího kalendářního roku. Pro prodávajícího je naopak důležité vědět, jakou daň a za jaké období ještě platí a jakou již ne.

Závěrem

Jak plyne z výše uvedeného, prodej či koupě bytu nebo domu je celkem členitou právní operací. Rezervační, kupní, úschovní smlouvy, hypotéka a zástavní smlouva, katastr nemovitostí a vklad a výmaz, k tomu ještě daňová povinnost.

Závěrem je dobré podotknout, že výše uvedené neplatí pouze pro byt či dům. Při koupi nebo prodeji každé nemovité věci je třeba dobře vědět, k jakým právům a povinnostem se člověk zavazuje. Ať už se jedná o byt či dům, o garáž či chalupu, o les či polnosti, v tomto každém případě je vhodné poradit se s odborníkem.


Mgr. Daniel Urban | advokátní koncipient

daniel.urban@janousekadvokat.cz