Die Schenkung einer Immobilie ist ein Rechtsgeschäft, das erheblichen Einfluss auf die Verhältnisse des Schenkers haben kann. Unsere Mandanten haben unterschiedliche Gründe für eine Schenkung – typischerweise übertragen sie eine Immobilie zu Lebzeiten an die jüngere Generation.
Wir sehen es als unsere Pflicht an, unseren Mandanten eine umfassende rechtliche Beratung zu dieser Transaktion zu bieten. Dazu gehört insbesondere, sie auf bestimmte rechtliche Gestaltungsmöglichkeiten hinzuweisen, die als besondere Vereinbarungen in den Schenkungsvertrag aufgenommen werden können.
Es handelt sich dabei typischerweise um Instrumente, die dem Schenker auch nach der Eigentumsübertragung eine gewisse Kontrolle über das Verhalten des Beschenkten und einen Schutz vor dessen Handlungen ermöglichen. Wie bereits in unserem vorherigen Artikel erwähnt, kann eine teilweise Kontrolle über das Verhalten des Beschenkten durch die Möglichkeit des Widerrufs der Schenkung wegen groben Undanks bestehen. Da sich dieser Widerrufsgrund in der Praxis jedoch als wenig belastbare Absicherung erweist, empfehlen wir unseren Mandanten, je nach den individuellen Umständen, die gleichzeitige Begründung der folgenden Rechte im Schenkungsvertrag zu erwägen.
Nachfolgend stellen wir Ihnen die gängigsten Nebenabreden in einem Schenkungsvertrag vor.
Dienstbarkeit (Nießbrauch oder Wohnrecht)
Falls Sie beabsichtigen, die Immobilie (oder einen Teil davon) auch nach der Eigentumsübertragung weiterhin zu bewohnen oder auf andere Weise zu nutzen, empfehlen wir dringend, gleichzeitig mit der Schenkung eine Dienstbarkeit – etwa in Form eines Wohnrechts oder Nießbrauchs – zu bestellen.
Eine solche Dienstbarkeit sichert Ihnen das Recht, die Immobilie auch nach der Eigentumsübertragung weiterhin zu nutzen. Sie stellt den wichtigsten Schutz vor einer unfreiwilligen Räumung der Immobilie dar, wenn der Schenker nicht mehr Eigentümer ist. Die Dienstbarkeit kann nicht nur zugunsten des Schenkers selbst, sondern auch für mit ihm zusammenlebende Personen vereinbart werden.
Der Umfang der Nutzung, die Dauer (wobei das lebenslange Wohnrecht am häufigsten ist) sowie die Verteilung von Kosten für Instandhaltung, Reparaturen und Renovierungen zwischen dem Berechtigten (Schenker) und dem Verpflichteten (Beschenkten) können im Vertrag individuell festgelegt werden.
Dieses Recht kann vom Beschenkten (Verpflichteten) nicht einseitig aufgehoben werden. Eine Aufhebung ist nur durch eine Entscheidung einer öffentlichen Behörde möglich.
Veräußerungs- und Belastungsverbot
Ein Veräußerungs- und Belastungsverbot wird häufig im Zusammenhang mit bestehenden Hypotheken oder eingetragenen Grundpfandrechten vereinbart.
Die gesetzliche Regelung erlaubt es jedoch auch, dass private Parteien untereinander ein solches Verbot vereinbaren.
Der Kern eines Veräußerungs- und Belastungsverbots besteht darin, dass die Immobilie nicht ohne Ihre Zustimmung an Dritte übertragen (Veräußerungsverbot) oder mit Rechten wie Grundpfandrechten, Mietrechten oder anderen Dienstbarkeiten belastet werden darf (Belastungsverbot). Jede derartige Transaktion ist somit an Ihre vorherige Zustimmung gebunden.
Der Vertrag kann selbstverständlich Ausnahmen festlegen, in denen Ihre Zustimmung nicht erforderlich ist.
Eintragung ins Grundbuch – Unverzichtbar!
Alle hier genannten Rechte (und auch weitere, die in diesem Artikel nicht erwähnt wurden) sollten unbedingt im Grundbuch eingetragen werden. Erst durch die Eintragung entfalten sie dingliche Wirkung, das heißt, sie wirken gegenüber jedem späteren Erwerber der Immobilie.
Ohne eine Grundbucheintragung haben diese Rechte lediglich schuldrechtliche Wirkung und binden nur die Vertragsparteien – sie wirken also nicht gegenüber künftigen Erwerbern der Immobilie, selbst wenn dies ausdrücklich im Vertrag festgehalten wurde.
Viele Mandanten befürchten, dass eine Eintragung dieser Rechte im Grundbuch mit hohen Kosten verbunden ist. Dies ist jedoch nicht der Fall. Da diese Rechte direkt in den Schenkungsvertrag aufgenommen werden, fallen für den Antragsteller lediglich die regulären, nicht erhöhten Eintragungsgebühren für eine einzige Urkunde an.
Fazit
Ein Schenkungsvertrag über eine Immobilie ist ein komplexes Rechtsgeschäft, das sorgfältig durchdacht sein sollte. Wenn Sie sich absichern und zukünftige Risiken vermeiden möchten, ist es wichtig, alle rechtlichen Möglichkeiten zu prüfen. Unsere Anwaltskanzlei bietet Ihnen eine maßgeschneiderte, umfassende Rechtsberatung, um sicherzustellen, dass Ihr Schenkungsvertrag all Ihre Bedürfnisse erfüllt. Kontaktieren Sie uns – wir helfen Ihnen, rechtliche Sicherheit und Sorgenfreiheit in dieser bedeutenden Angelegenheit zu erreichen.
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Mgr. Tereza Šmídová | Referendarin
tereza.smidova@janousekadvokat.cz
