V právní praxi narážíme opakovaně na mylný předpoklad, že rezervační smlouva představuje jakýsi „nezávislý podklad“, který lze právně posoudit samostatně a bez ohledu na návazné dokumenty. Realitní transakce však představuje komplexní proces, v němž každá listina zásadně ovlivňuje tu následující. Rezervační smlouva proto nemůže být posuzována izolovaně, a každý pokus o takový postup proto představuje zvýšené právní riziko pro kupujícího.
Zejména skutečnost, že podpis rezervační smlouvy bývá spojen s okamžitou povinností složit rezervační jistotu, činí tento dokument mimořádně citlivým. V případě, že na sebe další smluvní dokumentace nenavazuje, může vzniknout problém, který může vyústit v problém s navrácením již uhrazené rezervační jistoty, až v povinnosti uhradit smluvní pokutu, a to bez ohledu na to, že kupující jednal poctivě a v dobré víře a nijak ke vzniku této situace sám nepřispěl. 
Nutnost komplexního právního posouzení
Z odborného hlediska je kvalitní právní služba u realitní transakce neoddělitelně spjata s posouzením celého smluvního rámce. Ten v typické transakci tvoří zejména:
- rezervační smlouva,
- smlouva o smlouvě budoucí kupní,
- kupní smlouva,
- případně smlouva o advokátní úschově, zástavní smlouva či dokumentace související s financováním koupě.
Úkolem advokáta není pouze revidovat jednotlivý dokument, ale zajistit, aby celková smluvní dokumentace dohromady vytvářela funkční a bezpečný celek, který předchází smluvním rozporům a chrání klienta před nevratnými ztrátami.
Klíčové právní okruhy, které je nezbytné prověřit v celkovém smluvním rámci
Z povahy věci nelze opomenout zejména:
- přesnou specifikaci převáděné nemovitosti a právních omezení v katastru nemovitostí,
- soulad všech smluvních termínů,
- způsob úhrady kupní ceny a režim případné zálohy,
- smluvní pokuty včetně logiky jejich uplatnění,
- financování a odkládací podmínky,
- strukturu záruk, prohlášení a odpovědnostní mechanismy stran.
Každá z těchto oblastí může zásadně ovlivnit výsledek transakce a jakákoli nesrovnalost může vést k prodlevám, finančním ztrátám nebo dokonce nemožnosti pokračovat v převodu nemovitosti.
Proč kontrola jen rezervační smlouvy nestačí
Opakovaně se ukazuje, že oddělené posouzení rezervační smlouvy kupujícího nechrání, ale naopak vystavuje významným rizikům. Nejčastěji jde o:
- nesoulad termínů mezi jednotlivými smlouvami,
- omezené možnosti odstoupení či vrácení rezervační jistoty,
- faktickou nemožnost korigovat nevýhodná ustanovení ve fázi, kdy už je rezervační poplatek složen,
- oslabení vyjednávací pozice kupujícího v dalších krocích transakce.
Doporučení založené na dlouhodobé praxi
Na základě dlouhodobé zkušenosti s realitními spory i prevencí jejich vzniku důrazně doporučujeme, aby kupující nikdy nepodepisovali rezervační smlouvu bez současného posouzení návrhu smlouvy o smlouvě budoucí kupní a kupní smlouvy. Tyto dokumenty tvoří vzájemně provázaný celek a teprve jako celek ztělesňují celkovou podobu transakce.
Pokud máte k dispozici návrhy smluv, rádi pro Vás zajistíme jejich kompletní právní posouzení. U transakcí s vysokou hodnotou je precizní právní dohled zásadní podmínkou bezpečného a hladkého průběhu. Náklady vynaložené na odbornou revizi smluvní dokumentace jsou přitom investicí, která se vrací v podobě jistoty, klidného procesu a ochrany před zbytečnými riziky.
Zajímají-li Vás průběžné novinky i z jiných právních oblastí, přihlaste se k našemu newsletteru v pravé dolní části stránky.
JUDr. Jiří Janoušek | advokát
jiri.janousek@janousekadvokat.cz
