Ab dem 1. Januar 2026 führt die Novelle der tschechischen Zivilprozessordnung ein neues Verfahrensinstitut ein: den Räumungsbefehl. Dabei handelt es sich um eine beschleunigte gerichtliche Entscheidung für Fälle, in denen das Mietverhältnis über eine Wohnung oder ein Haus bereits beendet ist, der ehemalige Mieter die Immobilie jedoch weiterhin ohne rechtlichen Grund nutzt.
Zunächst ist es wichtig zu erwähnen, dass der Räumungsbefehl nicht dazu dient, das klassische Gerichtsverfahren in allen strittigen Fällen zu ersetzen. Sie ist vor allem für Situationen vorgesehen, in denen der Sachverhalt aus den Unterlagen hinreichend klar ist: Das Mietverhältnis ist beendet, der Mieter wurde zuvor zur Räumung aufgefordert und der Vermieter kann sein Eigentumsrecht sowie die Beendigung des Mietverhältnisses dem Gericht ordnungsgemäß nachweisen.
Im folgenden Artikel fassen wir zusammen, wie das neue Verfahren funktioniert, welche Voraussetzungen der Vermieter erfüllen muss und wie sich der Mieter wehren kann.
Was ist der Räumungsbefehl
Der Räumungsbefehl funktioniert ähnlich wie der aus Geldstreitigkeiten bekannte Zahlungsbefehl. Das Gericht kann ihn ohne Anberaumung einer Verhandlung und ohne vorherige Anhörung des Mieters erlassen, und zwar ausschließlich auf der Grundlage der vom Vermieter vorgebrachten Behauptungen und schriftlichen Beweise.
Erlässt das Gericht den Räumungsbefehl, verpflichtet es den Mieter, die Wohnung oder das Haus innerhalb von 15 Tagen nach dessen Zustellung zu räumen und die Verfahrenskosten zu tragen, oder gegebenenfalls innerhalb derselben Frist Widerspruch einzulegen. Legt der Mieter nicht fristgerecht Widerspruch ein, hat der Befehl die Wirkung eines rechtskräftigen Urteils und kann als Grundlage für die Vollstreckung oder Zwangsvollstreckung dienen.
Die neue Regelung soll vor allem auf Fälle reagieren, in denen ein ehemaliger Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses in der Wohnung verbleibt und der Vermieter bisher die Räumung im Rahmen einer klassischen Klage erheben musste, was das Verfahren verlängern konnte, unter Umständen sogar um Jahre.
In Verfahren im Zusammenhang mit der Beendigung eines Mietverhältnisses für eine Wohnung oder ein Haus gilt zudem, dass das Gericht in der Regel innerhalb von sechs Monaten nach Einleitung des Verfahrens entscheiden muss, sofern keine Gründe vorliegen, die eine besondere Berücksichtigung rechtfertigen.
Wann darf der Vermieter einen Räumungsbefehl nutzen
Der Räumungsbefehl gilt ausschließlich für die Räumung einer Wohnung oder eines Hauses im Rahmen eines Mietverhältnisses. Sie kann nicht auf beliebige Immobilien oder alle Arten von Nutzungsverhältnissen angewendet werden. Büros, Geschäftsräume oder Lagerräume sind beispielsweise davon ausgenommen.
Für den Erlass eines Räumungsbefehls müssen insbesondere folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
- das Mietverhältnis für eine Wohnung oder ein Haus bereits beendet ist, beispielsweise durch Ablauf der vereinbarten Laufzeit, durch Vereinbarung oder durch Kündigung,
- der Mieter die Wohnung oder das Haus dennoch weiterhin nutzt,
- der Kläger seiner Klage eine schriftliche Aufforderung zur Räumung der Wohnung oder des Hauses beifügt, die er dem Mieter mindestens 14 Tage vor Einreichung der Klage an die Zustelladresse oder gegebenenfalls an die letzte bekannte Adresse gesendet hat,
- der Vermieter sein Recht an der Immobilie nachweist (in der Regel durch einen Auszug aus dem Grundbuch).
In der Regel ist es ratsam, dem Antrag auf Erlass des Räumungsbefehls den Mietvertrag, eine Urkunde zum Nachweis der Beendigung des Mietverhältnisses, eine vorherige Aufforderung zur Räumung, einen Nachweis über deren Versand und einen aktuellen Auszug aus dem Grundbuch beizufügen.
Obwohl das Gesetz lediglich die vorherige Übersendung einer Räumungsaufforderung verlangt, empfehlen wir aus praktischer Sicht, eine Versandart zu wählen, die dem Gericht zuverlässig nachgewiesen werden kann, beispielsweise per Einschreiben oder über ein elektronisches Datenpostfach.
Die Klage ist bei dem für den Standort der Wohnung oder des Hauses zuständigen Amtsgericht einzureichen. Die Gerichtsgebühr für eine Räumungsklage beträgt in der Regel 5.000 CZK.
Wann das Gericht keinen Räumungsbefehl erlässt
Ein Räumungsbefehl kann nicht automatisch erlassen werden. Das Gericht erlässt ihn insbesondere dann nicht, wenn der Vermieter der Klage keine vorherige schriftliche Aufforderung zur Räumung beifügt, die dem Mieter mindestens 14 Tage vor Einreichung der Klage zugestellt wurde.
Der Befehl kann auch dann nicht erlassen werden, wenn bereits ein Gerichtsverfahren anhängig ist, in dem über die Rechtmäßigkeit einer innerhalb der gesetzlichen Frist eingereichten Kündigung eines Mietvertrags für eine Wohnung oder ein Haus entschieden wird, oder gegebenenfalls ein anderes Verfahren über das Nutzungsrecht des Mieters an der Wohnung oder dem Haus.
Genau aus diesem Grund wird es für den Vermieter von entscheidender Bedeutung sein, nicht nur die Kündigung oder die Vereinbarung über die Beendigung des Mietverhältnisses ordnungsgemäß zu gestalten, sondern auch die vorherige Kommunikation mit dem Mieter sowie die Nachweise darüber, dass er das gesetzlich vorgeschriebene Verfahren eingehalten hat, ordnungsgemäß zu dokumentieren.
Welche Verteidigungsmöglichkeiten hat der Mieter?
Der Mieter kann innerhalb von 15 Tagen nach Zustellung des Räumungsbefehls Widerspruch einlegen. Eine Begründung des Widerspruchs ist nicht erforderlich. Für die Aufhebung des Befehls reicht es aus, dass der Widerspruch fristgerecht und von einer berechtigten Person bei dem Gericht eingereicht wird, das den Befehl erlassen hat.
Damit ist die prozessuale Verteidigung des Mieters allerdings noch nicht abgeschlossen. Zusammen mit dem Räumungsbefehl erhält der Mieter auch eine Aufforderung gemäß § 114b der tschechischen Zivilprozessordnung. Auf deren Grundlage ist er verpflichtet, innerhalb von 30 Tagen nach Zustellung des Befehls die entscheidenden Tatsachen seiner Verteidigung schriftlich darzulegen und die Beweise anzugeben, mit denen er seine Behauptungen belegt.
In dieser Phase reicht eine bloße allgemeine Ablehnung der Räumung nicht mehr aus. Der Mieter sollte konkrete Gründe anführen, aus denen er der Ansicht ist, dass er die Wohnung oder das Haus nicht räumen muss. Dabei kann es sich beispielsweise um die Behauptung handeln, dass der Mietvertrag noch nicht abgelaufen ist, dass die Kündigung Mängel aufweist, die zu ihrer Ungültigkeit führen, dass bereits ein Verfahren zur Überprüfung der Rechtmäßigkeit der Kündigung läuft oder dass er einen anderen Rechtsanspruch auf die Nutzung der Wohnung oder des Hauses hat.
Reagiert der Mieter auf eine Aufforderung gemäß § 114b der tschechischen Zivilprozessordnung nicht ordnungsgemäß und fristgerecht, kann dies für ihn schwerwiegende prozessuale Folgen haben. Sind die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, kann eine Fiktion der Anerkennung des geltend gemachten Anspruchs eintreten, und das Gericht kann durch ein Anerkenntnisurteil entscheiden, also ohne weitere Beweisaufnahme.
Persönliche oder soziale Gründe wie finanzielle Notlage, Gesundheitszustand oder das Fehlen einer Ersatzunterkunft begründen in der Regel für sich genommen noch kein Recht des Mieters auf die weitere Nutzung der Wohnung. Sie mögen zwar menschlich nachvollziehbar sein, stellen jedoch keinen Rechtsgrund für den weiteren Verbleib in der Wohnung nach Ablauf des Mietverhältnisses dar.
Besondere Aufmerksamkeit ist Situationen zu widmen, in denen der Mieter dem Kündigungsgrund nicht zustimmt und der Ansicht ist, dass die Kündigung unberechtigt war. In einem solchen Fall sollte sich der Mieter nicht allein auf den Widerspruch gegen den Räumungsbefehl verlassen. Die Überprüfung der Berechtigung der Kündigung eines Mietverhältnisses für eine Wohnung oder ein Haus wird in einem gesonderten Verfahren geprüft, das auf Antrag des Mieters gemäß § 2290 des tschechischen Bürgerlichen Gesetzbuchs eingeleitet wird. Dieser Antrag muss innerhalb einer Frist von zwei Monaten ab dem Tag gestellt werden, an dem die Kündigung dem Mieter zugestellt wurde.
Verpasst der Mieter diese Frist, kann dies seine Verteidigungsmöglichkeiten im anschließenden Räumungsverfahren erheblich einschränken. Es reicht also nicht aus, der Kündigung lediglich in der Kommunikation mit dem Vermieter oder erst später im Widerspruch gegen den Räumungsbefehl zu widersprechen. Ist die Überprüfung der Berechtigung der Kündigung selbst strittig, muss aktiv vorgegangen und rechtzeitig eine Klage auf Überprüfung der Kündigung eingereicht werden.
Was bringt die neue Regelung im weiteren Kontext
Ein Räumungsbefehl kann Vermietern die Situation erheblich erleichtern, wenn der Mieter die Wohnung nach Ablauf des Mietverhältnisses nicht verlässt und der Sachverhalt aus den Unterlagen hinreichend ersichtlich ist. Legt der Mieter keinen Widerspruch ein, kann der Vermieter wesentlich schneller zu einer vollstreckbaren Entscheidung gelangen als in einem klassischen streitigen Verfahren.
Gleichzeitig handelt es sich jedoch nicht um ein Mittel, das dem Mieter die Möglichkeit der Verteidigung nehmen würde. Wenn der Mieter geltend macht und relevante rechtliche Gründe dafür vorlegt, warum das Mietverhältnis fortbesteht oder warum er das Recht hat, die Wohnung weiterhin zu nutzen, kann er durch Einlegung eines Widerspruchs die Angelegenheit in ein reguläres Gerichtsverfahren überführen.
Die neue Regelung verstärkt somit die Position der Vermieter insbesondere in Fällen einer offensichtlich unberechtigten Nutzung der Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses, ohne dabei den gerichtlichen Rechtsschutz des Mieters auszuschließen, wenn der Streit über die Beendigung des Mietverhältnisses selbst tatsächlich begründet ist.
Fazit
Ein Räumungsbefehl ist ein praktisches und notwendiges Instrument für Fälle, in denen der Mietvertrag für eine Wohnung oder ein Haus ausgelaufen ist, der ehemalige Mieter sich jedoch weigert, die Räumlichkeiten freiwillig zu räumen. Der Erfolg des Vermieters hängt jedoch in erster Linie von der sorgfältigen Vorbereitung der Unterlagen, der korrekten Vorgehensweise bei der vorherigen Aufforderung zur Räumung und der einwandfreien Dokumentation der Beendigung des Mietverhältnisses ab.
Mieter, denen die Verfügung zugestellt wird und die der Ansicht sind, dass ihr Mietverhältnis fortbesteht oder dass sie einen anderen Rechtsgrund für die Nutzung der Wohnung haben, sollten nicht zögern. Innerhalb einer Frist von 15 Tagen muss Widerspruch eingelegt werden; anschließend ist auch der Aufforderung gemäß § 114b der tschechischen Zivilprozessordnung besondere Aufmerksamkeit zu widmen, in der das Gericht eine Frist für die ausführliche Darlegung der Verteidigung und die Benennung der Beweismittel festlegt.
Wenn der Mieter die Rechtmäßigkeit der Kündigung des Mietvertrags für eine Wohnung oder ein Haus bestreitet, ist es gleichzeitig wichtig, die gesonderte zweimonatige Frist für die Einreichung einer Klage auf Überprüfung der Rechtmäßigkeit der Kündigung zu beachten. Der bloße Widerspruch gegen den Räumungsbefehl ersetzt diese Klage nicht.
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Mgr. Tereza Šmídová | Rechtsreferendarin
tereza.smidova@janousekadvokat.cz
